По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в ноябре 2025 года покупатель перестал ориентироваться на площадь и стал выбирать проект – по локации, архитектуре, сценарию жизни и качеству городской среды. В результате сделок стало больше, квадратный метр – дороже, а квартиры – компактнее. Экономия теперь идет не за счет класса, а за счет избыточных квадратов.
В ноябре в столице было заключено 4 887 договоров на покупку квартир в новостройках, что на 6,7% больше, чем годом ранее, и на 2,6% больше, чем в октябре 2025 года. Однако ключевым драйвером роста стал не количественный, а качественный сдвиг спроса. За год доля сделок в бизнес-классе выросла с 54 до 61%, тогда как доля комфорт-класса сократилась с 37 до 31%. Премиум-сегмент, несмотря на небольшую долю в общем объеме рынка (около 7% сделок), демонстрирует устойчивый интерес: число покупок в этом сегменте выросло на фоне высокой ключевой ставки, что свидетельствует о смене поведения даже обеспеченных покупателей.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы в ноябре достигла 592 тыс. рублей, что на 8,2% выше показателя ноября 2024 года. При этом рост наиболее заметен в верхних сегментах: в бизнес-классе +14% (до 574 тыс. руб.), в «премиуме» +23% (до 1,04 млн руб.). В комфорт-классе метр подорожал на 10% до 424 тыс. рублей.
На фоне роста стоимости квадратного метра и кардинальных изменений условий выдачи семейной ипотеки с 2026 года покупатель старается успеть воспользоваться льготными кредитными средствами и успеть заключить договор. Средняя площадь квартир сократилась. По рынку в целом она упала с 53,8 до 49,8 кв. м. В бизнес-классе с 56,5 до 49,6 кв. м (минус 12%), в премиуме с 79,4 до 71,5 кв. м (минус 10%). Наибольшим спросом пользуются функциональные 1-комнатные или компактные 2-комнатные квартиры площадью 45–55 кв. м в проекте с продуманной планировкой и качественным окружением.
Особое внимание вызывает поведение покупателей на фоне ключевой ставки в 16,5%. Ипотека не только не исчезла из спроса – она стала его основой в преддверии изменений по «семейке». Доля кредитных сделок выросла с 48% в ноябре 2024 года до 62,5% в ноябре 2025-го. В комфорт-классе ипотека используется в 83% сделок, в бизнес-классе в 57%, в «премиуме» в 27% (при том что годом ранее — всего в 11%). Это подтверждает: ипотека сегодня – не признак нехватки средств, а рациональный инструмент инвестирования и управления капиталом.
Средние бюджеты сделок также отражают сближение сегментов: в эконом-классе – 17,6 млн руб., в комфорт-классе – 18,1 млн руб. Практически стерлась граница, разделявшая ранее массовый и средний рынок. Основной «боевой» коридор спроса сосредоточен в диапазоне 18–30 млн рублей, где и разворачивается конкуренция между лучшими проектами комфорт- и бизнес-класса.
«Ноябрьские данные фиксируют структурный сдвиг в потребительском поведении: покупательский спрос устойчиво переориентируется с количественных параметров на качественные. На фоне высокой стоимости капитала и роста цен на квадратный метр покупатели оптимизируют бюджет не за счет снижения класса жилья, а за счет сокращения избыточной площади. Это трансформирует конкурентную среду: преимущество получают проекты с сильной локацией, продуманной архитектурой и комплексным подходом к формированию городской среды. Для девелоперов это означает необходимость пересмотра продуктовой стратегии в пользу компактных, но высокофункциональных лотов в жилых комплексах сегментов бизнес и премиум», — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Рынок не замер даже в условиях дорогой ипотеки благодаря сочетанию отложенного спроса, инвестиционной привлекательности московской недвижимости и роста качества девелоперских продуктов. Архитектурные решения, благоустроенные дворы, набережные, парки, коммерция на первых этажах и продуманная транспортная логистика – все это превращает современный жилой комплекс в готовый сценарий жизни, а не просто в объект недвижимости.
