Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

В апреле в ресторане «Шале Березка» прошла работа ежегодного форума «ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ», собравший более 300 профессионалов отрасли. Организатором события выступил Московский Бизнес Клуб (МБК), объединивший на одной площадке девелоперов, аналитиков и представителей смежных индустрий. Главной темой обсуждения стали стратегии выживания и роста застройщиков в 2026 году, долгосрочное планирование на горизонте десяти-двадцати лет и новый портрет покупателя с его страхами и триггерами принятия решений. Участники рассуждали и о том, является ли сокращение запусков кризисом или новой нормой, а также разбирали сценарии ипотечного рынка после пиковых нагрузок прошлого года.

В работе форума приняли участие ключевые игроки рынка, в том числе: Банк ДОМ.РФ, ГК «Наутико групп», Группа «Самолет», ДОНСТРОЙ, Инфинити Буст, Концерн КРОСТ, VOS’HOD, Лемана ПРО, Студия Артемия Лебедева, CORE.XP, LEGENDA, А101, ГК «КОРТРОС», ГК «Сумма Элементов», ГК ФСК, Девелопер «Брусника», РГ-Девелопмент, Dar Development, FORMA, Go Invest, Glincom, MR GROUP, Unikey и другие.

Форум был поделен на 4 секции:

1. «Из первых уст» – выступление топ-руководителей рынка недвижимости с глобальным прогнозом, диалогом девелоперов и власти, обсуждением перетока капитала из депозитов в квадратные метры и разбором кейсов выживания и роста.

2. «Сверка коммерческих директоров в формате smart-talk» – макроэкономический контекст, новая сберегательная модель клиентов, переход от военной к гражданской экономике, ключевые риски 2026 года: дорогие деньги, льготная ипотека, волатильный спрос, а также финансовая модель проекта в эпоху дорогого финансирования.

3. «Продукт, продажи, маркетинг, реклама» – портрет покупателя 2026 года, продукт нового поколения, среда и капитализация проекта, маркетинг без скидок, переупаковка продукта, управляющие компании и ГОСТы на отделку.

4. «Аналитика и прогнозы: честные цифры и факты» – сценарии развития рынка, итоги четвертого квартала 2025 и первого квартала 2026 года, главные тренды и инструменты продаж.

Открывая сессию, организаторы подчеркнули важность прямого диалога между властью и бизнесом. Открыла форум Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Мария Синичич.

Заместитель начальника управления по организации и проведению торгов Департамента города Москвы по конкурентной политике Сергей Наседкин рассказал участникам о цифровой прозрачности столичных аукционов:

– Участие в столичных торгах — это удобный способ приобретения недвижимости напрямую у города без посредников. Процедура подходит как физическим, так и юридическим лицам. Она проводится в электронном виде и не требует личного присутствия. Договор с победителем также заключается дистанционно с помощью электронной подписи. Выбрать интересующий объект можно на столичном Инвестиционном портале в разделе «Торги Москвы». Среди лотов, выставляемых на аукционы, есть недвижимость как для организации бизнеса, так и для личного использования.

Продолжая финансово-экономический блок, участники перешли к обсуждению первичного рынка жилья и покупательской способности. Коммерческий директор ГК ФСК поделилась свежей аналитикой по итогам первого квартала.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, комментирует ситуацию на рынке новостроек:

– В целом, первый квартал показал стабильность: объем реализации в нашей компании практически сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Основную долю в структуре сделок занимает ипотека. Доля ипотеки в сравнении с прошлым годом выросла за счет снижения ключевой ставки. Наибольшего пика ипотечные сделки достигли в январе, их объем составил 90% от общего количества сделок. Стоимость квадратного метра в новостройках продолжает расти, что связано с увеличением стадии готовности объектов — в первом квартале мы фиксируем рост до 3%.

Первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская, выступая на форуме, отметила, что современный девелопмент в Москве переживает глубокую трансформацию. Компания работает с 1992 года и на основе собственной строительно-промышленной базы внедряет инновации. В основе стратегии – человекоцентричность, гибкость инфраструктуры и интеграция сервисов, проектирует здания с долгосрочной адакцией: модульная сетка колонн и универсальные решения позволяют менять назначение помещений, что повышает ценность объектов.

Директор блока продаж группы «Самолет» Анастасия Горбунь рассказала о кардинальных изменениях в поведении покупателей. По ее словам, прогноз по поисковым запросам в марте стал историческим минимумом за шесть лет, клиент стал менее предсказуемым, а спрос по семейной ипотеке рухнул до значений 2024 года. При этом рынок больше не реагирует на простые стимулы — большие скидки не смогут спровоцировать дополнительных объемов. Новый тренд, по версии спикера, — качественный дожим клиентов до сделки и возврат к персональным сценариям продажи.

Сооснователь и генеральный директор «Mos-GSM» Андрей Конторин поднял тему «Усиление сотовой связи для объектов рынка недвижимости». Он обратил внимание, что качественная связь внутри жилых комплексов давно перестала быть опцией — это базовая потребность, которую застройщики продолжают игнорировать. Отсутствие стабильного сигнала в паркингах, на нижних этажах и в общественных зонах становится фактором раздражения и снижает привлекательность проекта.

Генеральный директор Vos’hod Диана Нилиповская выступила с темой «Факторы ликвидности недвижимости в делюкс-сегменте». Она перечислила ключевые характеристики, которые делают элитный проект востребованным даже в кризис: локация, сервис, эксклюзивность и уровень проработки архитектурных решений.

Следом за цифрами продаж спикеры переключились на визуальный маркетинг и эмоциональный интеллект брендов. Вероника Васильченко, PR-директор оператора медиафасадов RGB Graphics объяснила, как цифровое искусство создает историю жилого комплекса ещё до его строительства, а также акцентировала внимание на силе визуальных образов:

– Реклама ЖК — это название и образ будущего на макете. Покупатель сегодня выбирает не квартиру, а историю, с которой хочет себя ассоциировать. Наш проект с цифровыми художниками VozDooh дает возможность подсветить смыслы застройщика и влюбить в идею дома ещё до закладки фундамента. У каждого бренда своя задача, но выставка на медиафасадах оставляет главное: эмоцию и желание быть причастным.

Поддержала коллегу сооснователь музея на медиафасаде VozDooh, художник и куратор Стелла Лабужская, которая добавила, что современное искусство становится драйвером урбанистики и инвестиционной привлекательности районов. Однако, помимо внешней красоты, для рынка важен глубинный анализ.

Руководитель Управления продаж по г. Москве ГК LEGENDA Ксения Жукова представила тему «Продажи без иллюзий: что реально сработало в 2025 и что берем в 2026». Она честно разобрала, какие инструменты продаж умерли, а какие — неожиданно выстрелили. По её наблюдениям, агрессивный маркетинг и классические воронки перестали работать, а на первый план вышли доверие, персональный подход и работа с возражениями.

Директор по управлению результатом подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Банка ДОМ.РФ Евгений Елфимов представил тему «Проектное финансирование: стратегии работы в 2026 году». Он рассказал, как меняются условия кредитования застройщиков, на что банки обращают внимание при одобрении сделок и как девелоперам выстраивать финансовую модель в эпоху дорогих денег.

Главный коммерческий директор ГК КОРТРОС Дмитрий Железнов добавил, что рынок перегрет, но падения цен ждать не стоит — застройщики будут держать планку за счет качества продукта и сервиса. А коммерческий директор девелопера «Брусника» Кирилл Храпов сделал акцент на том, что региональные рынки ведут себя иначе, чем Москва: там еще сохраняется потенциал роста, но при этом острее стоит проблема платежеспособного спроса.

Участники дискуссии сошлись во мнении, что 2026 год станет временем пересборки бизнес-моделей. Дорогие деньги, волатильный спрос и ужесточение требований банков заставят девелоперов искать новые источники маржинальности и сокращать операционные расходы.

Как среда влияет на цену, ликвидность и доверие к бренду, объяснила Екатерина Ломтева, директор жилого направления CORE.XP:

– В премиальных жилых проектах Москвы благоустройство влияет на цену реализации, темпы продаж, ликвидность лотов и качество спроса, а также формирует долгосрочную капитализацию проекта и бренда девелопера. «Для рынка это уже управляемый бизнес-инструмент: через среду проект усиливает позиционирование, поддерживает ценовую премию и формирует запас доверия к бренду девелопера на годы вперед.

От стратегии благоустройства участники перешли к материально-технической базе строительства. Директор по продажам Лемана ПРО Павел Басок рассказал, как крупный ритейлер адаптируется под вызовы времени и какие форматы сотрудничества сегодня выбирают девелоперы.

– Сегодня рынок недвижимости сталкивается с макроэкономическими вызовами, поэтому мы продолжаем улучшать предложение под запрос клиентов. Застройщик не хочет общаться с десятками поставщиков, поэтому мы выстроили систему «одного окна». А благодаря широкой географической представленности мы открываем доступ к качественным стройматериалам в разных регионах и обеспечиваем удобную логистику.

Логистика и строительные материалы — это лишь часть пути клиента после покупки. Генеральный директор «Атлон ФМ» Александр Антипин предложил взглянуть на постпродажное сопровождение как на единый продукт.

Выступая на форуме, Александр Антипин из компании «Атлон ФМ» обратил внимание на то, что после сделки покупатель проходит сложный путь — от проектирования до ремонта, закупок и меблировки. По его мнению, для девелоперов перспективным решением становится единая система сопровождения клиента на этом этапе.

Арт-директор Студии Артемия Лебедева Олег Стукалов в теме «МОП: неочевидные принципы дизайна. Как сделать МОПы полезными, уютными и повысить добавленную стоимость недвижимости» разрушал стереотипы о том, что места общего пользования — это просто коридоры и лифтовые холлы. Он показывал на примерах, как правильно спроектированные МОПы становятся продолжением квартиры и увеличивают стоимость квадратного метра без дополнительных затрат на строительство.

В условиях неопределенности инвестиционная стратегия требует особой гибкости. Руководитель отдела инвестиционного консультирования

Go Invest Сергей Григорьев представил аналитический взгляд на формирование капитала.

– В условиях высокой волатильности экспертиза становится основой для принятия взвешенных решений. Комплексный подход к анализу инвестиционных возможностей учитывает все факторы. Это позволяет формировать устойчивые стратегии роста капитала и находить новые перспективные направления за пределами традиционных активов.

Форум в этом году прошел при поддержке сети отелей Papillon Hotels, которая предоставила уникальный опыт средиземноморского отдыха для участников форума. Три отеля сети — Zeugma Relaxury, Ayscha и Belvil — расположены на пляжах Белека (Анталья) и предлагают гостям не просто размещение, а философию возвращения к качественному сервису.

Слоган «Welcome Back» символизирует теплый прием и персонализированный подход к каждому гостю. За 30 лет работы Papillon Hotels получили более 100 наград, включая престижное звание Лучшего семейного отеля Турции, что делает их желанным партнером для премиальных событий в сфере недвижимости и инвестиций.

Форум также прошел при поддержке компании FOODROOM CACAO – первой в России шоколатерии, работающей по концепции Tree to Bar (от дерева до стола). Компания производит натуральный шоколад методом 72-часового перетирания на каменных жерновах, что позволяет раскрыть всю гамму вкусов какао из Эквадора и Кот-д’Ивуара. Отдельное направление – церемониальное какао, сохраняющее весь спектр полезных веществ и аминокислот, которое дарит прилив сил, бодрости и активизирует работу мозга.

Форум доказал, что недвижимость перестала быть просто «коробкой» — сегодня она конкурирует сервисом и здоровьем. Директор по развитию ГК «Наутико групп» Ольга Вальчук анонсировала планы по интеграции акватермальных комплексов в жилые проекты – лидер акватермальных комплексов, планирует расширять свою собственную сеть и ищет партнеров в лице девелоперов.

– Акватермальный комплекс — это точка притяжения и яркая отличительная особенность для любого жилого комплекса, добавила Ольга Вальчук.

Тему инноваций продолжила заместитель генерального директора компании «Донстрой» Анна Коробкова, которая приняла участие в дискуссии о развитии жилых проектов. Она поделилась практическим опытом того, как наблюдение за поведением клиента и культура экспериментов позволяют не догонять рынок, а быть на шаг впереди. Выступая перед коллегами, Анна Коробкова отметила, что инновации начинаются не с красивого дизайн-проекта, а с фиксации изменений в образе жизни людей:

– Мы не ждем, пока клиент сформулирует запрос «хочу вот такую функцию». Мы наблюдаем за поведением и на основе этого строим гипотезы. У нас внедрена пилотная модель: выбираются 1-2 проекта, на которых обкатывается инновационный опыт, собирается обратная связь, и только потом решение распространяется. Если гипотеза не подтвердилась — ошибку фиксируют, разбирают на командных встречах и идут дальше.

В рамках секции «Аналитика и прогнозы: честные цифры и факты» выступили лучшие аналитики рынка недвижимости. Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов отметил, что февральский спад продаж на треть нельзя объяснить только отменой «донорских» схем, спрос стал слабее, а номинальные цены практически не изменились — рост остановился, но и коррекции не произошло.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе добавил, что Москва формирует около половины денежного потока рынка, в первые месяцы 2026 года объемы сделок снизились примерно на 20%, а нереализованное предложение в регионах достигает 50–65%, что удлиняет цикл продаж до двух с половиной лет.

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в докладе «Новый «черный лебедь»: что он принесет рынку недвижимости» рассказал, что война в Персидском заливе взвинтила мировые цены на нефть выше ста долларов за бочку, что разгоняет инфляцию и будет негативно влиять на политику ЦБ и доступность ипотеки.

Руководитель департамента аналитики и ценообразования компании Dar Денис Бобков привёл жесткие цифры: спрос в феврале 2026 года упал на 50% по сравнению с февралем 2025-го, объем предложения новостроек за год снизился на 17%, а средняя цена выросла на 26%. По его прогнозу, ключевая ставка снизится до 13% к концу года, но быстрого снижения не будет, а рынок уходит от массовой доступности к модели управляемого спроса.

Завершающим аккордом деловой программы стало обсуждение нового маркера успешности — здоровья. Руководитель отдела продаж «Лечебно-оздоровительного комплекса Вера» Оксана Михайлова привела впечатляющую статистику роста рынка медицинского туризма и санаторного лечения в России и подчеркнула тренд на оздоровление:

– Мы наблюдаем уверенный рост интереса к санаторно-курортному лечению. Здоровье становится новым маркером успешности. Доля объектов 4 и 5 звезд составляет всего 10% от общего объема предложения, но мы видим большой потенциал. Мы уверены, что медицинский туризм в России будет набирать обороты, заботясь о здоровье наших гостей.

В завершение форума состоялся праздничный вечер, приуроченный к 19-летию Московского Бизнес Клуба. В рамках неформальной части программы для гостей были организованы праздничный торт, гастрономический ужин и живая музыка в исполнении диджея. Участники продолжили нетворкинг в более свободной обстановке, укрепляя профессиональные связи, заложенные в ходе дневных сессий.

Подводя итоги форума, Анна Маркина, директор Московского Бизнес Клуба, отметила высокую вовлеченность участников и синергию между, казалось бы, разными отраслями:

– Сегодня мы стали свидетелями уникального диалога: девелоперы слушали художников, ритейлеры обсуждали с отельерами философию сервиса «Welcome Back», а инвесторы рассматривали акватермальные комплексы как фактор капитализации жилья. Это и есть ценность нашего форума — мы снимаем границы между сегментами. Здоровье, эмоции и персонализация становятся такими же активами, как квадратные метры.

Источник

За прошедшие 12 месяцев средняя цена квадратного метра на рынке новостроек[1] ЗАО выросла на 26,5%, подсчитали аналитики компании «Град Девелопмент». Это максимальный результат среди всех округов Москвы за год.

По подсчетам аналитиков компании «Град Девелопмент», средняя цена кв. м на первичном рынке ЗАО в апреле 2026 года составила 757,9 тыс. руб. против 599,3 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, в годовом выражении показатель увеличился на 26,5%. Именно Западный округ лидирует по темпам роста цен на первичное жилье в столице в годовом выражении.

На 2 месте по темпам роста цен на рынке новостроек столицы находится ЮАО, где кв. м первичной недвижимости сегодня стоит в среднем 614 тыс. руб. против 490,9 тыс. руб. в аналогичный период 2025 года. То есть здесь показатель за последние 12 месяцев вырос на 25,1%.

Топ-3 административных округов столицы по росту цен на новостройки за год замыкает НАО. Сегодня здесь кв. м первичного жилья обойдется в среднем в 336 тыс. руб. против 261,3 тыс. год назад. Следовательно, новостройки здесь стали дороже на 22,2%.

«За прошедший год средняя цена квадратного метра на рынке новостроек увеличилась во всех округах Москвы, причем в 10 из 12 столичных округов с опережением официальной инфляции, – комментирует Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс» в ЗАО). – Особенно быстро «квадрат» первичного жилья дорожает на западе Москвы. Причем рост показателя связан не только с изменениями структуры экспозиции – в ЗАО наблюдается реальный рост цен. Это связано с «ренессансом» популярности престижный локаций на западном направлении, активным формированием современной инфраструктуры, благоустройством зеленых зон и стартом новых проектов премиум-класса.

Например, наша компания год назад вывела на первичный рынок ЗАО высотный премиальный жилой комплекс «Айс Тауэр». Проект реализуется в районе Проспект Вернадского, с прямым выходом в ландшафтный парк «Долина реки Самородинки». За 12 месяцев в проекте успешно завершились монолитные работы, начал расти вверх монолит, а «квадрат» квартир подорожал на 21,1% – до 872,2 тыс. руб. Комплекс отличается не только высоким уровнем комфорта, но и инвестиционной привлекательностью. Покупатели могут рассчитывать на капитализацию до 50% к моменту ввода «Айс Тауэрс» в эксплуатацию в IV квартале 2028 года».

Квадратный метр на рынке массовых новостроек ЗАО за прошедший год стал дороже на рекордные 39,1% и стоит 508,7 тыс. руб. против 365,8 тыс. руб. годом ранее. Ситуация объясняется резким сокращением объема экспозиции проектов комфорт-класса и в то же время стартом новых корпусов в наиболее дорогих проектах сегмента в Западном округе.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке бизнес-класса в ЗАО сегодня достигла 570,6 тыс. руб., что ненамного выше, чем в комплексах комфорт-класса Западного округа. Год назад показатель составлял 460,1 тыс. руб. То есть здесь зафиксирован рост цен в бизнес-сегменте на 19,4%.

Стоимость квадратного метра премиальных новостроек в Западном округе Москвы постепенно приближается к 1 млн руб. В апреле 2026 года показатель достиг в среднем 948,4 тыс. руб. против 864 тыс. руб. годом ранее. Рост цен составил 9,8%, но в наиболее ликвидных комплексах премиум-класса ЗАО динамика значительно лучше.

В элитных новостройках ЗАО средняя цена «квадрата» достигла 1,77 млн руб. против 1,57 млн руб. год назад. Соответственно, местные высокобюджетные проекты подорожали на 12,7%. Это значит, что на западе Москвы элитное жилье сохраняет инвестиционную привлекательность, тогда как в Центральном округе временно достигло «потолка цен».

[1] Речь идет о средней цене предложения квартир и апартаментов, реализуемых девелоперами в режиме открытых продаж.

По данным компании SIS Development – девелопера ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский», в марте 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента старой Москвы снизилась впервые за 12 месяцев. Средняя стоимость квартиры, которая в конце 2025 года впервые преодолела порог в 20 млн рублей, также скорректировалась на 2% – впервые за тот же период.

В марте 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса старой Москвы составила 416,5 тыс. рублей, тогда как в феврале того же года этот показатель равнялся 420,7 тыс. рублей. Таким образом, за месяц цены снизились на 1% – впервые за последние 12 месяцев, на протяжении которых они только росли. По подсчетам аналитиков компании SIS Development, с апреля 2025 года стоимость новостроек массового сегмента старой Москвы увеличивалась в среднем на 2% ежемесячно.

В последний раз снижение цен в этом сегменте фиксировали в марте 2025 года. Тогда средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса старой Москвы составила 339,7 тыс. рублей – на 1% меньше, чем в феврале 2025 года (341,7 тыс. рублей за метр).

Эксперты отмечают, что тренд на повышение цен в новостройках массового сегмента на протяжении последних пяти лет прерывался крайне редко: из 54 месяцев, прошедших с 2021 года, только в 13 было зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра.

Выросла не только удельная цена квадратного метра, но и средняя стоимость квартиры в целом. В марте 2026 года этот показатель составил 20,1 млн рублей, тогда как месяцем ранее средняя квартира в новостройках комфорт-класса стоила почти на 400 тыс. рублей дороже – 20,5 млн рублей. Таким образом, в марте стоимость снизилась на 2% по отношению к предыдущему месяцу.

Снижение цен на массовые новостройки стало общей тенденцией практически для всех округов Москвы. Наиболее заметное падение средней стоимости квадратного метра произошло в Северо-Западном административном округе, где показатель снизился на 5,7% – до 308,5 тыс. рублей. Далее следует Юго-Восточный округ с сокращением на 3% (до 421,8 тыс. рублей). В Западном, Юго-Западном, Южном и Северо-Восточном округах цена уменьшилась в пределах менее одного процента. Прирост зафиксирован только в двух округах: в Зеленоградском средняя стоимость квадратного метра выросла на 2% (до 309,9 тыс. рублей), а в Северном – также на 2% (до 423,2 тыс. рублей за метр).

«Предыдущий прирост средней стоимости квадратного метра в массовом сегменте происходил при сокращении предложения новостроек в Москве, а также в конце 2025 года на фоне ажиотажа в преддверии изменения условий семейной ипотеки, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Сейчас эти процессы остановились. Цены немного скорректировались, но это не означает, что они дальше будут сокращаться, так как предложение доступного жилья по-прежнему ограничено. При этом ценовой разрыв между округами постепенно уменьшается. Например, Юго-Восточный административный округ, где ранее цены были ниже средних, теперь входит в число самых дорогих в массовом сегменте. Это связано с развитием локации и ее глубоким преображением, в том числе за счет архитектурно ярких проектов, таких как «Первый Рязанский» в Рязанском районе».

Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) стал самым дефицитным по предложению новостроек на рынке старой Москвы (исключая Зеленоградский АО). По подсчетам аналитического центра STONE, число квартир и апартаментов в продаже во всех сегментах в этом округе к февралю 2026 года сократилось на 41%. Доля ЮЗАО в общем объеме предложения новостроек старой Москвы составила всего 5%.

В феврале 2026 года застройщики старой Москвы предлагали покупателям во всех сегментах рынка 37,5 тыс. квартир и апартаментов. Однако в разрезе округов предложение новостроек распределяется крайне неравномерно, отмечают эксперты компании STONE. Наиболее заметно за прошедшие 12 месяцев оно сократилось в одном из самых престижных и востребованных округов столицы – Юго-Западном административном округе.

В феврале 2026 года на локальном рынке ЮЗАО «витрина» предложения от застройщиков составляла 1,9 тыс. квартир и апартаментов. Это на 40% меньше, чем в феврале 2025 года, когда предложение здесь составляло 3,1 тыс. лотов. Таким образом, Юго-Западный округ стал лидером по темпам сокращения объема новостроек среди всех округов Москвы.

Далее по динамике следует Юго-Восточный административный округ, где предложение упало на 35% – с 5,4 тыс. до 3,5 тыс. квартир и апартаментов. Замыкает тройку Северо-Восточный административный округ: здесь объем реализуемых лотов сократился на 32% – с 4,8 тыс. до 3,3 тыс.

В других округах сокращение предложения тоже оказалось заметным. В Южном административном округе число квартир и апартаментов в продаже снизилось за год на 27%, в Западном – на 18%, в Северном – на 12%. В Восточном административном округе объем предложения уменьшился на 17%, в Северо-Западном – на 14%. Единственным округом, где предложение новостроек выросло, стал Центральный административный округ. К февралю 2026 года число квартир и апартаментов в продаже здесь увеличилось на 1%.

При этом число сделок по ДДУ в Юго-Западном административном округе за 2025 год сократилось на 19% по сравнению с 2024-м: с 2,5 тыс. до 2 тыс. Однако ситуация со спросом в ЮЗАО не столь однозначна – снижение произошло в основном за счет ухода покупателей из проектов массового сегмента. Новостройки бизнес-класса в округе, напротив, пользовались высоким спросом. За год число сделок в бизнес-классе в ЮЗАО выросло на 12% по сравнению с предыдущим аналогичным периодом.

«Юго-Западный административный округ традиционно считается одним из самых престижных на рынке новостроек Москвы, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК «СТОУН Грэйн» в ЮЗАО). – Здесь сложилась уникальная среда: отличная транспортная доступность, хорошо благоустроенные улицы и обжитые районы. Плотная сеть социальной инфраструктуры, парков и знаковых учебных заведений – все это в совокупности привлекает покупателей с высокими бюджетами.

Однако в архитектурном и градостроительном плане ЮЗАО – уже сложившийся округ. Свободных площадок для строительства здесь практически не осталось, новые проекты появляются редко, особенно в бизнес- и премиум-сегменте. Но как только такие проекты выходят на рынок, они сразу становятся предметом интереса большого числа покупателей, стремящихся жить именно в этой локации.

Ту же тенденцию мы наблюдаем и в нашем недавно стартовавшем проекте бизнес+ класса «СТОУН Грэйн». Две трети его покупателей – жители Юго-Западного административного округа. Они хотят повысить качество жизни и переехать в более современный жилой комплекс, но при этом сохранить привычную для себя локацию».

В IV квартале 2025 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 10 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Общие черты большинства новинок – стартовые цены без существенного дисконта относительно рынка на котловане, развитая инфраструктура, небольшой объем предложения на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах по итогам IV кв. 2025 года составляет 980 тыс. руб.: в бизнес-классе – 650 тыс. руб., в премиум-классе – 1,1 млн руб., в элитном сегменте – 2,7 млн руб.

Методика анализа

Все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.

Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и уровень конкуренции в локации (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.

Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.

Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны. Они составляют по 50%.

1 место – «Начало»

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс премиум-класса «Начало». Проект реализуется компанией «Донстрой» в Пресненском районе (ЦАО). Ввод новостройки запланирован на I квартал 2030 года.

Жилой комплекс «Начало» набрал 7,4 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию эта новостройка заняла за счет престижной локации, развитой инфраструктуры, качественного благоустройства и разнообразия планировочных решений.

Квадратный метр в ЖК «Начало» в декабре 2025 года стоил в среднем 1,3 млн руб. Минимальная стоимость квартиры – 42,7 млн руб. за студию площадью 33,5 кв. м.

2 место – «Симоновский вал»

Вторую строчку рейтинга инвестиционно-привлекательных проектов со стартом бронирования в IV квартале 2025 года занял жилой комплекс бизнес-класса «Симоновский вал», который реализует ГК «ФСК» в Южнопортовом районе (ЮВАО). Ввод новостройки запланирован на II квартал 2030 года.

Проект набрал 6,9 баллов из 10. Занять второе место комплексу позволили расположение в активно развивающейся локации, высокий уровень приватности, а также инновационные инженерные системы и выразительная архитектура.

Средняя цена квадратного метра в ЖК «Симоновский вал» по результатам IV квартала 2025 года составила 680 тыс. руб. Самая доступная квартира в проекте – студия площадью 34,3 кв. м за 21,4 млн руб.

«На инвестиционную привлекательность проектов главным образом влияет статус локации, – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. – Например, средняя цена квадратного метра на первичном рынке престижного Центрального округа Москвы может в три-четыре раза отличиться от недвижимости в районах на границе с ЦАО. «Наценка» за расположение жилья в ЦАО обусловлена не только маркетинговыми, но и объективными причинами, например, стоимостью земельного участка. Тем не менее, ликвидные активы в непосредственной близости от ЦАО обладают повышенным потенциалом капитализации. Например, наш новый жилой комплекс «Симоновский вал» расположен в Юго-Восточном округе, но всего в 5 минутах езды от Садового кольца. Перспективным для инвестиций проект делает также соседство со «Вторым Сити» – развивающимся кластером на месте бывшего Южного порта».

3 место – «Код Сокольники»

На третьем месте рейтинга находится еще один жилой комплекс бизнес-класса – «Код Сокольники» в Сокольниках (ВАО) от девелопера «Новая Эра». Ввод новостройки намечен на II квартал 2029 года.

Проект набрал 6,4 баллов из 10. Войти в тройку лидеров проекту «Код Сокольники» помогли относительное доступные цены, благоприятное окружение, соседство с одним из крупнейших парков Москвы.

Квадратный метр в жилом комплексе «Код Сокольники» в декабре 2025 года стоил в среднем 537,1 тыс. руб. Наиболее доступный вариант жилья в проекте – однокомнатная квартира площадью 30,6 кв. м за 17,6 млн руб.

«В IV квартале 2025 года темпы выхода новых проектов в столице немного увеличились на фоне постепенного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы стремятся не упустить ожидаемый всплеск отложенного спроса. При этом в текущих экономических условиях продажи открывают преимущественно крупнейшие девелоперы. Компании, не обладающие значительным собственным капиталом и не сотрудничающие с ведущими банками, сейчас концентрируются исключительно на реализации ранее стартовавших проектов».

Найти просторную квартиру в готовом доме в Москве – почти неразрешимая задача. По расчетам экспертов Regions Development, на начало 2026 года застройщики в старых границах столицы предлагали всего 350 квартир с четырьмя и большим числом комнат, что составляет меньше одного процента в общем объеме предложения.

Крупные квартиры в готовых новостройках «старой Москвы» представляют собой крайне дефицитный продукт. К концу 2025 года застройщики в исторических границах столицы предлагали лишь около 350 таких помещений, что равняется всего 7% от всех готовых новостроек в продаже и меньше 1% от общего рынка первичного жилья города.

В сегменте «премиум-класса» наблюдается наиболее острая нехватка крупных квартир в готовых домах. По данным на декабрь 2025 года, застройщики предлагали здесь немногим более 100 подобных лотов. Общий же объём предложения в премиальном сегменте достиг 7 тысяч квартир на различных этапах строительства. Таким образом, большие готовые квартиры составляют лишь 9% от сданного жилья премиум-класса и около 1,5% от всего предложения в этом сегменте.

Эксперты компании «Regions Development» отмечают, что в массовом сегменте большие квартиры в сданных домах превратились в исключительную редкость. На декабрь 2025 года в продаже находилось лишь около 15 подобных квартир. Это составляет примерно 1% от всех готовых новостроек эконом-класса и лишь 0,2% от общего предложения в сегменте.

Ситуация в бизнес-классе также свидетельствует о дефиците готового, просторного и нового жилья: в корпусах с РВЭ предлагается около 160 квартир с 4 и большим числом комнат. Их доля не превышает 6% от сданных объектов бизнес-класса и остается ниже 1% от всего объёма предложения в этом сегменте.

В высшем ценовом сегменте рынка (элитном и делюкс) большие квартиры в сданных домах также относятся к категории редких. По состоянию на декабрь 2025 года в продаже здесь находилось всего около 70 подобных квартир и апартаментов. Их доля составляет 21% от всего готового элитного жилья и только 3% от общего предложения в сегменте.

На фоне общего дефицита крупного жилья в сданных домах статистика сделок за 2025 год показывает, что ДДУ с большими квартирами в готовых новостройках заключаются редко. Всего было зарегистрировано около 70 договоров долевого участия на квартиры площадью более 80 кв. м в корпусах с РВЭ. Наибольшая активность наблюдалась в сегменте бизнес-класса – здесь заключили примерно 40 таких договоров. В премиальном сегменте было оформлено 15 сделок, а в высокобюджетном – около 10. Рынок «массового» жилья продемонстрировал минимальную активность – здесь зарегистрировано всего две сделки за весь год.

«В премиальном сегменте московского рынка недвижимости предложение больших квартир в сданных домах демонстрирует наиболее заметную отрицательную динамику, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК с готовыми корпусами Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Если в других сегментах рынка предложение больших квартир в готовых корпусах относительно стабильно, то в премиуме за 2025 год оно сократилось примерно на 26%. В таких условиях готовые проекты с просторными планировками становятся исключительным предложением. Яркий пример – ЖК Dream Towers на Нагатинском полуострове, введённый в эксплуатацию в 2023 году. Это готовое решение для прагматичного покупателя: в сданных корпусах представлены квартиры площадью до 162 кв. м с видами на парк и Москву-реку, а инфраструктура, включая школу и детский сад, а также крупнейший крытый парк развлечений в Европе «Остров Мечты», уже работает. Перспективные варианты появляются и в других локациях, например, у метро «Преображенская площадь», где в продаже есть готовые корпуса».

По итогам 2025 года на рынке высокобюджетной недвижимости в реализации находилось 57 проектов, из них 29 проектов относятся к элитному классу, а 28 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец декабря 2025 года составил 2,02 тыс. лотов (+3% за год), из них 1,8 тыс. квартир и 0,22 тыс. апартаментов.

По итогам года количество экспонируемых лотов в проектах элитного класса практически не изменилось (1,39 тыс. лотов, +1%). В новостройках делюкс-класса предлагалось 0,63 тыс. лотов, что на 8% больше, чем в декабре 2024 года.

В 2025 году на рынок было выведено 7 новых проектов, что уступает результату 2024 года, когда стартовало 11 проектов.

Максимальный объем предложения реализуется в районе Замоскворечье (364 лота). В Тверском районе отмечается максимальная средневзвешенная цена кв. м (3,3 млн руб.).

«Сегодня на рынке элитных и делюкс-новостроек столицы наблюдается дефицит предложения на финальной стадии строительства, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Доля подобных квартир в структуре экспозиции составляет менее 20%. При этом именно такие лоты отличаются максимальной привлекательностью для состоятельных покупателей. Клиенты получают возможность объективно оценить уровень реализации проекта и не откладывать заселение. А квадратный метр в престижных локациях дорожает даже после ввода домов в эксплуатацию.

Особое внимание стоит обратить на комплексы в районах с плотной исторической застройкой, например, в Замоскворечье. В перспективе здесь не ожидается стартов большого числа новых проектов, что дополнительно повышает ликвидность объектов, которые уже находятся на завершающих стадиях строительства».

В распределении по типу отделки как в элитном (10,4%, -5,8 п.п.), так и в делюкс-классах (24,8%, -4,5 п.п.) отмечается сокращение доли предложения с чистовой отделкой. При этом в обоих сегментах основная доля предложения приходится на квартиры без отделки.

Если в декабре 2024 года предлагалось 16% высокобюджетных новостроек в бюджете до 100 млн руб., то к концу 2025 года доля квартир и апартаментов в данном ценовом диапазоне сократилась на 7 п.п. и составила 9%. Доля предложений от 300 млн и выше за год выросла на 8 п.п. и достигла 40%.

Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2025 года составила 2,40 млн руб. (+1% за квартал, +12% за год). В новостройках класса делюкс цена кв. м достигла 3,18 млн руб. (+1% за квартал, +14% за год), в элитных – 1,96 млн руб. (+2% за квартал, +8% за год).

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в декабре 2025 года:

– «Монблан»: квартира с одной спальней площадью 53,8 кв. м за 53,8 млн руб.;

– OPUS: квартира с одной спальней площадью 55,8 кв. м за 54,1 млн руб.;

– «Бадаевский»: квартира с одной спальней площадью 45,8 кв. м за 64,5 млн руб.;

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в декабре 2025 года:

– D’oro Mille: студия площадью 30,4 кв. м за 38,3 млн руб.;

– Vesper Tverskaya: студия площадью 23 кв. м за 59,0 млн руб.

– Ильинка 3/8: студия площадью 40,4 кв. м за 101,3 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в декабре 2025 года[1]:

– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 433,1 кв. м за 4,5 млрд руб.;

– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 587,2 кв. м за 4,0 млрд руб.;

– «Фрунзенская набережная»: пентхаус площадью 528,8 кв. м за 2,9 млрд руб.;

В 2025 году девелоперы высокобюджетной недвижимости реализовали по ДДУ 103,4 тыс. кв. м недвижимости (-15% за год), из них 81,4 тыс. кв. м элитного класса (-16%) и 22,1 тыс. кв. м – делюкс-класса (-13%). В IV квартале 2025 года по ДДУ было реализовано 26,3 тыс. кв. м недвижимости (+17% за квартал, -39% за год).

В 2025 году максимальный объем сделок сосредоточен в Хамовниках (32%, -1 п.п. за год). В округе по продажам лидирует проект Luzhniki Collection (15,5 тыс. кв. м). На втором и третьем месте располагаются Дорогомилово (21%, без изменений) и Замоскворечье (17%, +5 п.п.). В целом, на фоне поляризации спроса, долевое соотношение спроса по районам сильно зависит от конкретных проектов.

Основные тенденции

«В 2025 году рынок высокобюджетных новостроек скорректировался относительно высоких показателей предыдущего года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».– Объем спроса, измеряемый по площади в ДДУ, составил 103,4 тыс. кв. м, что на 15% ниже уровня 2024 года. Важно отметить, что статистика сделок по ДДУ не включает сделки по сданным корпусам, которые проходят по договорам купли-продажи (ДКП). Следовательно, из-за роста доли сданных корпусов фактический первичный спрос выше данных ДДУ, а его снижение по сравнению с прошлым годом меньше заявленных 15%.В 2025 году спрос во многом поддерживался действиями клиентов, которые в условиях экономической неопределенности и высокой ключевой ставки предпочли зафиксировать прибыль и перевести капитал в недвижимость.

Одновременно на рынок воздействовали и сдерживающие факторы. Во-первых, ужесточение регуляторного контроля над крупными сделками сузило круг потенциальных покупателей. Во-вторых, общее замедление экономики привело к снижению прибыльности бизнеса, что сократило объем свободных средств у потенциальных покупателей. Стоит отметить полярную структуру спроса. Рынок сконцентрировался вокруг ограниченного числа проектов: на трех лидеров пришлось 36% всей проданной за год площади.

Ожидается, что в 2026 году тренд на использование недвижимости в качестве инструмента сохранения капитала сохранится. Однако пик подобных «защитных» инвестиций мог быть пройден уже в 2025 году».

[1] По нескольким высокобюджетным проектам информация по объему экспозиции не учитывается в статистике, так как по данным проектам девелоперы предоставляют информацию исключительно по запросу

Целевая аудитория новостроек бизнес- и премиум-класса «старой» Москвы активно расширяется и сближается. При этом многие проекты данных сегментов дорожают быстрее инфляции. Лидером по темпам роста цен на жилые комплексы бизнес- и премиум-класса за прошедший год стал Можайский район столицы (+32% за год), подсчитали аналитики компании «Метриум».

На рынке первичного жилья «старой» Москвы наблюдается процесс постепенного сближения бизнес- и премиум-класса. По данным «Метриум», среднерыночный ценовой разрыв между этими сегментами все еще очень высок – 57%. Однако особенности продукта во многих проектах бизнес- и премиум-класса становятся все более схожими. На рынке в последние годы появляется большое число комплексов класса бизнес+ с премиальными характеристиками и ранее нетипичных для премиум-класса масштабных кварталов с насыщенной собственной инфраструктурой.

«Нет оснований считать, что в ближайшие годы бизнес- и премиум-класс «сольются» в единый сегмент, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – И все же сегодня у них много общего. Оба сегмента являются активно растущими. Особенно значительно за прошедший год увеличилась их доля в структуре экспозиции на рынке новостроек «старой» Москвы (+12 процентных пунктов), так как предложение жилых комплексов комфорт-класса существенно сократилось. По сути, в совокупности проекты бизнес- и премиум-класса представляют золотую середину между наиболее доступными массовыми и дорогими элитными новостройками. Именно это обстоятельство способствует расширению целевой аудитории на фоне укрепления среднего класса и повышения доходов населения в столице».

Первичное жилье бизнес- и премиум-класса в «старой» Москве активно дорожает. За прошедший год средняя цена квадратного метра в этих сегментах выросла на 18% (бизнес-класс – на 15,2%, премиум-класса – на 20,9%). Лидером по темпам удорожания подобных новостроек в годовом выражении стал Можайский район в Западном округе. Здесь средняя цена «квадрата» в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса за год выросла в среднем на 32% (бизнес-класс – на 27,2%, премиум-класс – на 28,7%).

«Высокие темпы роста цен на новостройки в Можайском районе обусловлены, главным образом, интенсивным развитием инфраструктуры в локации, – отмечает Артур Кулешов, и.о. заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу компании MR. – Основной вклад в активное удорожание местной недвижимости вносит создание в районе новых станций метро, открытие которых запланировано в ближайшие пять лет. Кроме того, здесь формируется насыщенная социальная и рекреационная инфраструктура, в том числе при участии девелоперов. В частности, наша компания в рамках жилых мультикварталов бизнес-класса VEER и SET построит новый корпус рейтинговый школы № 1329, детский сад, фитнес-центры, школу искусств, рестораны, смотровые площадки и др.».

Следует отметить, что на рынке бизнес- и премиум-класса сейчас наблюдается дефицит камерных комплексов. Один подобный премиальный проект стартовал в 2025 году именно в Можайском районе – это клубный дом «Кутузов Сити». Уже в первые месяцы реализации «квадрат» в этом проекте подорожал более чем на 10%. Это свидетельствует о повышенной ликвидности новостроек такого формата.

«В связи с дефицитом земельных участков девелоперы проектов бизнес- и даже премиум-класса сегодня строят преимущественно масштабные кварталы, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Практически все новостройки клубного формата, представленные сейчас на первичном рынке, относятся к элитному сегменту, а квадратный метр в них строит в среднем около 2 млн руб. Более доступные камерные проекты стали настоящим эксклюзивом. Поэтому наш клубный дом премиум-класса «Кутузов Сити», стартовавший в этом году, востребован уже на стадии котлована и показывает положительную динамику цен, превышающую среднерыночные показатели. Преимуществом проекта является не только приватность, но и экологичность. Он возводится в одном из самых зеленых районов Москвы – Можайском, всего в 50 метрах от крупнейшего столичного природного заказника «Долина реки Сетунь» площадью 696,2 га. Этот фактор также позитивно сказывается на инвестиционной привлекательности клубного дома».