Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

Квартиры и апартаменты «под ключ» (с чистовой отделкой во введенных в эксплуатацию домах) составляют лишь 1,8% от общего числа вариантов на рынке новостроек столицы (включая Новую Москву). По данным экспертов компании «Метриум», из 51,1 тыс. предложений застройщиков только около 940 лотов можно считать полностью готовыми к заселению, то есть не требующими ожидания ключей и времени на ремонт.

Аналитики «Метриум» отмечают, что во всех сегментах рынка новостроек Москвы доля предложения жилья «под ключ» невелика. Максимальное количество подобных вариантов в апреле 2026 года сосредоточено в бизнес-классе «старой» Москвы – 258 лотов (+0,8% за год), что составляет 1,2% от общего объема экспозиции в данном сегменте (без изменений за год). Средняя цена квадратного метра в квартирах и апартаментах бизнес-класса «под ключ» в «старой» Москве составляет 621,9 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 11,7 млн руб. за 41,1 кв. м (Сокольники), максимальный – 161,8 млн руб. за 122,6 кв. м (Замоскворечье).

«Доля квартир с полной отделкой в бизнес-классе остается невысокой, – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. – Для покупателей этого сегмента данный критерий зачастую не является решающим. Клиенты чаще ориентированы на покупку недвижимости «в бетоне» либо с предчистовой отделкой («вайт бокс»), предпочитая реализовать свои дизайн-проекты. Тем не менее, ведущие девелоперы стремятся обеспечить целевой аудитории широкий выбор предложений. Если смотреть на все наши готовые комплексы бизнес-класса в совокупности, то средняя доля квартир с чистовой отделкой составляет около 20%. Жилье «под ключ» есть в комплексах бизнес-класса «Архитектор» (Обручевский район), «Скай Гарден» (Покровское-Стрешнево) и Rotterdam (Нагатино-Садовники). В таких квартирах улучшена шумоизоляция и установлена умная система для управления светом, розеток и контроля за протечками».

В массовом сегменте «старой» Москвы сегодня представлено практически столько же лотов «под ключ», сколько в бизнес-классе – 257 (-61,4% за год). Правда, доля подобного предложения в проектах комфорт-класса выше – 2,5% (-1,4 п.п. за год). Средняя цена квадратного метра в квартирах и апартаментах комфорт-класса «под ключ» в «старой» Москве составляет 387,6 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 5,7 млн руб. за 22 кв. м (Крюково), максимальный – 41,3 млн руб. за 91,3 кв. м (Бабушкинский район).

На рынке премиальных новостроек Москвы в апреле 2026 года продается 162 лота «под ключ» (-31,4% за год). Доля таких вариантов в премиальном сегменте составляет 2,3% (-1,3 п.п. за год). Средняя цена квадратного метра в квартирах и апартаментах премиум-класса «под ключ» в столице составляет 1,1 млн руб. Минимальный бюджет покупки – 25,5 млн руб. за 31,6 кв. м (Гагаринский район), максимальный – 744,2 млн руб. за 359,5 кв. м (Пресненский район).

«Низкий среднерыночный показатель не означает, что на рынке нет премиальных проектов с широкой экспозицией жилья «под ключ», – комментирует Денис Хазов, директор по продукту компании MR. – Основное преимущество покупки таких квартир – отсутствие дополнительных расходов, связанных с переездом или ожиданием завершения строительства. Больше всего подобных лотов предусмотрено в проектах, спроектированных до усиления санкционного давления и усложнения логистических цепочек. Например, в нашем готовом жилом комплексе премиум-класса «Симфония 34» (Савеловский район) полная отделка предусмотрена в 27% квартир. Следует отметить, что доля MR в структуре предложения готовых премиальных новостроек с отделкой в апреле 2026 года достигла 29%».

Меньше всего квартир и апартаментов с полной отделкой в готовых новостройках представлено в высокобюджетном сегменте (элитный и делюкс-класс) – 102 лота (+70% за год). Доля таких помещений достигла 4,8% от суммарного объема предложения в этом сегменте (+1,7 п.п. за год). Средняя цена квадратного метра в квартирах и апартаментах элитного и делюкс-класса «под ключ» в столице составляет 2,6 млн руб. Минимальный бюджет покупки – 76,6 млн руб. за 23,4 кв. м (Тверской район), максимальный – 3,4 млрд руб. за 421 кв. м (Якиманка).

В новостройках Новой Москвы в апреле 2026 года продается 162 лота под ключ (-70,3% за год). Доля таких помещений в ТиНАО сократилась до 1,6% (-1,5 п.п.). Средняя цена квадратного метра в квартирах и апартаментах «под ключ» в Новой Москве составляет 380,6 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 6,7 млн руб. за 26,1 кв. м (Троицк), максимальный – 64,8 млн руб. за 120,3 кв. м (Филимонковский район).

«Несмотря на общее снижение потребительской активности на рынке новостроек, спрос на квартиры и апартаменты «под ключ» остается стабильным, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Помещения с полной отделкой в сданных новостройках – дефицитный продукт. На первичном рынке Москвы есть также квартиры с меблировкой. Но такие варианты представлены всего в шести готовых жилых комплексах столицы. Резкое исчерпание квартир «под ключ», особенно в массовом сегменте, объясняется прежде всего повышением роли семейной ипотеки как драйвера спроса. Именно клиенты с детьми чаще всего заинтересованы в покупке готового жилья. Такие варианты в проектах комфорт-класса оптимально соответствуют льготным лимитам.

Однако и в более дорогих сегментах клиенты часто заинтересованы в приобретении квартир с чистовым ремонтом. Девелоперы проектов класса бизнес и выше нередко предлагают несколько вариантов интерьеров и возможности кастомизации, то есть адаптации под индивидуальные запросы. За год значительно возросло предложение «под ключ» на рынке высокобюджетных новостроек. Большинство состоятельных клиентов в текущих экономических условиях ориентировано на приобретение жилья для собственного проживания, а не в инвестиционных целях».

Эксперты компании «Метриум» изучили соотношение спроса и предложения на рынке премиальных новостроек Москвы в разных районах столицы. Лидером по продажам стал Преображенский район, где на одну заключенную сделку приходились четыре квартиры от застройщиков в продаже. По этому показателю район превзошел Дорогомилово и Ростокино (почти по девять квартир на сделку).

Эксперты «Метриум» проанализировали не только общее количество сделок (ДДУ), зафиксированных в том или ином районе в течение месяца или квартала, но и соотнесли его с объемом предложения квартир в строящихся корпусах в локации. Дело в том, что абсолютное число сделок не всегда говорит о востребованности: оно может быть относительно невелико по сравнению с количеством квартир, которые застройщики реализуют. Чтобы понять, где действительно число сделок велико относительно объема предложения, эксперты подсчитали, сколько квартир в продаже в строящихся корпусах в среднем приходится на одну заключенную сделку в каждом районе. Для начала они отобрали десять районов Москвы с наибольшим количеством сделок, а затем соотнесли показатель спроса с общим числом квартир в продаже в локации в начале периода.

Так, в марте 2026 года в Преображенском районе Москвы была заключена 61 сделка по продаже квартир в новостройках премиум-класса, при этом всего в этом месяце застройщики представили 244 квартир в строящихся корпусах. Таким образом, на одну заключенную сделку приходилось 4 варианта жилья в продаже. Чем меньше квартир в продаже относительно одной сделки, тем более сбалансированы спрос и предложение. Если же показатель очень большой, это значит, что застройщики пытаются продать в этом районе много квартир, но сделок достигают редко.

«Район Преображенское долгое время застраивался объектами бизнес-класса, хотя потенциала спроса со стороны покупателей премиума в нем был, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор компании Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь» в районе Преображенское). – Близость к историческому центру, отличная транспортная доступность, наличие реки, парков – все это привлекло сюда как покупателей, так и застройщиков премиума. Однако количество площадок ограничено, как и проектов в этом сегменте, поэтому отложенный и локальный спрос сконцентрировался на немногочисленных местных проектах, в том числе ЖК «Преображенская площадь», что и обусловило сбалансированный характер спроса и предложения».

Далее по этому показателю следуют районы Ростокино и Дорогомилово – в марте 2026 года на одну сделку здесь приходилось почти по 9 квартир. На четвертой строчке – Нагатинский затон (9,7 квартир) и замыкает пятерку лидеров Можайский район с показателем, достигающим почти 11 квартир.

«На рынке новостроек премиум-класса в Москве сейчас развернулась острая конкуренция за покупателя, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити» в Можайском районе). – Это связано с тем, что предложение новостроек в этом сегменте достигло исторического максимума: одновременно застройщики предлагают покупателям около 7 тыс. квартир и апартаментов. Особенно острая конкуренция в Западном административном округе Москвы, где сосредоточены престижные районы, пользующиеся спросом у потенциальных покупателей. Наш анализ показывает, что Можайский район практически так же востребован среди покупателей премиальных новостроек, как и Дорогомилово, которое находится ближе к центру. Это хороший ориентир и для инвесторов с точки зрения вложений в проекты для последующей перепродажи: необязательно вкладываться в наиболее дорогие новостройки в непосредственной близости от центра – более защищены инвестиции в локациях с оптимальным соотношением цены и качества, как, например, в Можайском районе Москвы, где мы, в частности, реализуем наш клубный дом «Кутузов Сити».

Далее по коэффициенту продаж следуют Хорошёво-Мнёвники (13 квартир), Даниловский район (14 квартир), Пресненский район (почти 18 квартир) и Раменки (29 квартир).

Эксперты также оценили соотношение спроса и предложения на локальных рынках премиальных новостроек Москвы за первый квартал 2026 года. Для этого они соотнесли общее число сделок, заключенных с января по март, со среднемесячным количеством представленных в продаже квартир. Лучшие показатели оказались у района Нагатинский затон, где в первом квартале на одну сделку пришлось 1,9 квартиры в продаже. Далее следует Басманный район – на одну проданную квартиру приходилось 2,2 квартиры в продаже. На третьей позиции Преображенский район (2,6 квартиры).

«Высокий относительный спрос в районе может быть связан с наличием в нем уникальных инфраструктурных объектов, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Сегодня покупатели выбирают жилье, опираясь на наличие в интересующей их локации не только базовой коммерческой или социальной инфраструктуры, но и точек притяжения городского уровняю. Среди прочего, в Нагатинском Затоне это, безусловно, крытый парк развлечений «Остров Мечты» или одна из самых протяженных современных набережных в городском квартале «Ривер Парк Коломенское».

В I квартале 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 10,3 тыс. лотов (+9% за квартал, -41% за год) в 74 проектах, где 9,4 тыс. – квартиры (+10% за квартал, -39% за год) и 0,9 тыс. – апартаменты (-6% за квартал, -55% за год). В I квартале 2026 года на рынке массовых новостроек «старой» Москвы не стартовал ни один новый проект, а в уже реализующихся проектах началось строительство только 6 новых корпусов.

Максимальная динамика прироста предложения отмечается в ЗелАО и СЗАО за счет стартов новых корпусов в проектах «Зеленый парк» и «Квартал Мит» соответственно, тогда как максимальный прирост цены зафиксирован в САО (+6%) за счет старта нового корпуса в проекте «Нарвин» по цене выше средней по округу.

«В I квартале девелоперы в «старой» Москве вывели на рынок всего 6 новых корпусов комфорт-класса, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Считаю, что массовый сегмент в привычном виде уходит в прошлое. Обычные комплексы комфорт-класса уже не способны успешно конкурировать с готовыми новостройками от собственников и проектами реновации.Тем не менее, по мере смягчения монетарной политики активность застройщиков будет увеличиваться. Но компании совершенствуют продукт, создают в составе новостроек все больше объектов собственной инфраструктуры. По сути, формируется новый сегмент комфорт+, который замещает прежний массовый сегмент.

Например, в нашем жилом комплексе комфорт+ «Первый Рязанский» в Рязанском районе ЮВАО предусмотрены детский сад, школа, торгово-развлекательный центр с фитнес-клубом, МФЦ и гостиница, Корпуса проекта отличаются большим число балконов, высокими потолками, просторными гранд-лобби. В I квартале 2026 года разрешение на строительство получили два новых корпуса «Первого Рязанского» – высотный 28-этажный и «клубный» 6-этажный».

Несмотря на сокращение числа стартов продаж, доля предложения в корпусах на начальном этапе за год увеличилась на 6,3 п.п. и составила 27,3%. Однако данный рост носит преимущественно статистический характер. Он обусловлен не притоком новых объемов, а более активным вымыванием форматов на поздних стадиях строительной готовности. Фактический объем предложения на этапе котлована за год сократился на 23% до 2,8 тыс. лотов.

В структуре предложения по типологии за квартал не произошло существенных изменений, однако в годовом сопоставлении отмечается сокращение доли студий (16,7%, -7,4 п.п.) на фоне постепенного исчерпания с рынка квартир площадью менее 28 кв. м.

За счет стартовавших корпусов доля предложения с чистовой отделкой за квартал выросла на 3,6 п.п. до 43,2%, а доля без отделки (37,5%, -2,6 п.п.) и white box (19,4%, -0,9 п.п.) сократилась. Причем за год абсолютное число квартир с чистовой отделкой сократилось на 46% до 4,5 тыс. лотов.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2026 года составила 416 520 руб. (+2% за квартал, +23% за год). Средневзвешенная цена квартир – 422 090 руб. за кв. м (+1% за квартал, +22% за год), апартаментов – 353 600 руб. за кв. м (+8% за квартал, +26% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в I квартале 2026 года:

– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 22,2 кв. м за 5,7 млн руб.;

– «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 16,4 кв. м за 6,2 млн руб.;

– Пятницкое 58 (СЗАО): апартамент площадью 20,2 кв. м за 7,2 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в I квартале 2026 года:

– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 29,1 кв. м за 7,8 млн руб.;

– «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 20,1 кв. м за 8,5 млн руб.;

– «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 9,1 млн руб.

В I квартале 2026 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 3,6 тыс. сделок (-55% за квартал, -51% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в январе (1,6 тыс. ДДУ).

Доля сделок с ипотекой за квартал выросла на 2 п.п. до 79%., а средняя ставка по рыночной ипотеке сократилась на 1,2 п.п. до 20,6%.

В I квартале максимальная доля сделок по ДДУ отмечена в ЗАО и ВАО. В этих округах по продажам лидируют ЖК «Лучи» (424 ДДУ) и «Метроном» (160 ДДУ).

Основные тенденции

«На рынке массовых новостроек «старой» Москвы в I квартале 2026 года зафиксировано минимальное число сделок по ДДУ с 2017 года, то есть за 9 лет, – рассказывает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Значительное сокращение спроса объясняется прежде всего исчерпанием предложения на фоне замедления девелоперской активности в сегменте наряду с растущими ценами. Еще одна причина коррекции потребительской активности вниз – преждевременная реализация отложенного спроса до вступивших в силу изменений условий по семейной ипотеке 1 февраля.

Потенциальная аудитория рынка массовых новостроек не сужается. Однако сейчас снизились как выбор первичного жилья комфорт-класса, так и его доступность. Вследствие растущего дефицита предложения цены за прошедший год выросли быстрее, чем в других сегментах (+23%), особенно за IV квартал 2025 года (+11%). Сокращение ключевой ставки до 15% немного улучшило условия для комбо-продуктов (сочетание семейной и стандартной ипотеки). Тем не менее, ставки по рыночным займам остаются заградительными, что продолжает сдерживать спрос. В результате объем предложения массового сегмента за квартал восстановился на 9% (до 10,3 тысяч лотов), а цена квадратного метра закрепилась на отметке 416,5 тысяч рублей (+2% за квартал)».

В I квартале 2026 года на рынке новостроек столицы, включая Новую Москву, стартовали продажи 14 новых проектов[1], подсчитали аналитики «Метриум». В годовом выражении показатель вырос ровно в два раза – на 100%. 12 из 14 «премьер» относятся к премиальному и элитному сегменту, что составляет 86% от всех стартов в I квартале 2026 года.

В I квартале 2026 года застройщики открыли продажи в 14 жилых комплексах столицы. Для сравнения: в I квартале 2025 года началась реализация 7 проектов, в I квартале 2024 – 13, в I квартале 2023 – 10, в I квартале 2022 – 17, а в I квартале 2021 – 18[2].

Среди проектов, продажи которых стартовали в I квартале 2026 года, более половины составляют высокобюджетные (элитный и делюкс-класс) – 7 комплексов. Еще пять новостроек принадлежат к премиум-классу, по одной – к бизнес-классу и комфорт-классу (Новая Москва). При этом в январе-марте 2026 года не зафиксировано стартов массовых проектов в «старой» Москве.

В I квартале 2026 года на высокобюджетные новостройки пришлась половина стартов новых проектов – 50%. Застройщики открыли продажи в 7 комплексах элитного и делюкс-класса. Текущий результат стал максимальным в истории рынка элитных новостроек Москвы. Для сравнения, в I квартале 2025 стартовал 1 высокобюджетный проект, в I квартале 2024 – 5, в I квартале 2023 – 4, в I квартале 2022 – 1, в I квартале 2021 – 1.

Следует отметить, что за весь 2025 год темпы стартов комплексов элитного и делюкс-класса снизились на 45% в годовом выражении. Застройщики в прошлом году открыли продажи 6 высокобюджетных проектов против 11 проектов в 2024 году. Но сейчас активность девелоперов на рынке элитных новостроек восстанавливается.

«В I квартале 2026 года в высокобюджетном сегменте состоялось больше «премьер», чем за весь 2025 год, – рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Это объясняется эффектом «отложенных» стартов. Многие девелоперы в прошлом году не приступали к реализации проектов из-за рекордно высокой стоимости проектного финансирования. Показатель до сих пор остается высоким, но все же значительно снизился в годовом выражении. Переплата девелоперов банкам-партнерам за последние 12 месяцев уменьшилась в среднем в 1,5 раза, то есть на сотни миллионов рублей.

Тем не менее, рынку будет нелегко «поглотить» новые объемы. Дело в том, что сейчас в продаже представлено немало проектов на высоких стадиях реализации с более привлекательными ценами. Также сейчас наблюдается изменение портрета покупателя элитного рынка. Все чаще квартиры в высокобюджетных комплексах клиенты приобретают для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, что также отражается на динамике потребительской активности».

Высокие темпы стартов в I квартале 2026 года зафиксированы также на рынке премиальных новостроек. Девелоперы начали реализацию 5 проектов премиум-класса. Для сравнения, в I квартале 2025 стартовала 1 премиальная новостройка, в I квартале 2024 – 2, в I квартале 2023 – ни одной, в I квартале 2022 – 4, в I квартале 2021 – 5.

«Рынок новостроек премиум-класса в Москве в последние годы активно развивается, по ключевым показателям опережая другие сегменты, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер премиального жилого комплекса «СТОУН Блик» с анонсом в I квартале 2026). – Объем предложения первичного премиального жилья в столице за последние три года вырос на 58%: если в марте 2023 года экспонировалось 490 тыс. кв. м, то в марте 2026 года – 774 тыс. кв. м. Доля премиум-класса за аналогичный период выросла на 15 п.п.: с 20% до 35%. Однако в 2025 году темпы стартов жилых комплексов замедлились во всех сегментах, включая премиальный. Сейчас активность застройщиков восстанавливается. В I квартале 2025 года девелоперы вывели на рынок новостроек премиум-класса порядка 100 тыс. кв. м жилья, а в I квартале 2026 года – уже около 300 тыс. кв. м.

Позитивный тренд объясняется прежде всего переориентацией многих клиентов с депозитов на приобретение недвижимых активов, а также психологическим эффектом от поступательного смягчения монетарной политики Центробанка с июня 2025 года. Оживление покупательской активности, в свою очередь, стимулирует девелоперов запускать новые проекты, тем более, постепенно снижается стоимость банковского финансирования. При этом отчетливо прослеживается децентрализация премиального сегмента. Все больше проектов стартует за пределами Центрального административного округа Москвы. Наш жилой комплекс премиум-класса «СТОУН Блик» со стартом строительства в 2026 году расположен в престижном Донском районе ЮАО, на Новоданиловской набережной Москвы-реки. Из резиденций открываются виды на водоем и парк, башни «Москва-Сити» и главное здание МГУ. Также проект выделяется развитой социальной и рекреационной инфраструктурой».

Темпы стартов новостроек бизнес-класса в I квартале 2026 года существенно замедлились. Продажи открылись всего в одном проекте данного сегмента. Для сравнения, в I квартале 2025 года девелоперы вывели на рынок 4 новостройки бизнес-класса, в I квартале 2024 – 5, в I квартале 2023 – 3, в I квартале 2022 – 7, а в I квартале 2021 – 7.

В комфорт-классе в «старой» Москве не вышло ни одного проекта в начале года в исторических границах столицы. В I квартале 2025 года и I квартале 2024 года ситуация была аналогичная. Для сравнения, в I квартале 2023 стартовала 1 новостройка комфорт-класса в «старой» Москве, в I квартале 2022 – 5, в I квартале 2021 – 3.

Следует отметить, что девелоперы не выводили на рынок массовые проекты в «старой» Москве с августа 2025 года. Тем не менее, открываются продажи новых корпусов в существующих жилых комплексах комфорт-класса и класса комфорт+.

«Объем предложения на рынке массовых новостроек «старой» Москвы за прошедшие 12 месяцев сократился в два раза, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Сейчас ликвидного предложения в массовом сегменте остается все меньше, вследствие чего и спрос существенно корректируется вниз. Однако в ближайшей перспективе можно ожидать постепенное восстановление рынка массовых новостроек, пусть и не до пиковых значений. На смену привычным проектам комфорт-класса приходят комплексы комфорт+ с улучшенными потребительскими характеристиками. В частности, в I квартале разрешение на строительство получили шестиэтажный «клубный дом» и 28-этажный небоскреб в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» в Рязанском районе. В состав проекта входят собственные муниципальные детский сад и школа, торгово-развлекательный комплекс с фитнес-клубом и многофункциональный центр».

В Новой Москве в I квартале 2026 года стартовала всего одна новостройка (проект комфорт-класса). Впрочем, и ранее застройщики обходились практически без премьер в ТиНАО в январе-марте. В I квартале 2025 года в Новой Москве открылись продажи 1 комплекса, в I квартале 2024 – 1, в I квартале 2023 – 2, в I квартале 2022 – ни одного, а в I квартале 2021 – 2.

[1] Включая жилые комплексы на этапе бронирования (предпродажи).

[2] Без учета арендных домов и проектов реновации.

Доля московских новостроек премиум-класса со средней ценой квадратного метра более 1 млн руб. достигла 30%, подсчитали эксперты компании «Плато Девелопмент». За прошедший год показатель вырос на 12 процентных пунктов (п.п.). Подобная динамика свидетельствует о повышенной ликвидности первичного премиального жилья в столице.

На первичном рынке Москвы девелоперы сегодня реализуют 64 новостройки премиум-класса против 60 комплексов годом ранее (+7%). По данным компании «Плато Девелопмент», среди них 19 проектов преодолели психологический ценовой рубеж – средняя стоимость квадратного метра в них превысила 1 млн руб. Годом ранее таких новостроек в премиальном сегменте было 11. То есть их количество выросло на 73%, а доля в структуре экспозиции увеличилась на 12 п.п. – с 18% до 30%. Максимальная средняя цена кв. м в сегменте достигла 1,9 млн руб. против 1,8 млн руб. год назад.

В премиальных новостройках-«миллионерах», согласно подсчетам экспертов «Плато Девелопмента», сейчас продается 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 26% от суммарного объема предложения в рассматриваемом сегменте (6,8 тыс. лотов). В аналогичный период 2025 года в проектах премиум-класса со средней ценой «квадрата» свыше 1 млн руб. девелоперы продавали всего 0,6 тыс. квартир и апартаментов – лишь 10% от всех реализуемых помещений.

В массовом сегменте нет ни одной новостройки со средней ценой кв. м более 1 млн руб. В то же время за последний год возник дефицит предложения первичного жилья комфорт-класса, что привело к его существенному удорожанию. Максимальный средний показатель стоимости кв. м на рынке массовых новостроек Москвы достиг 602 тыс. руб. против 508 тыс. руб. годом ранее (+19%).

В бизнес-классе сейчас представлена одна новостройка со средней ценой «квадрата» свыше 1 млн руб. «Квадрат» в этом проекте обойдется в среднем в 1,2 млн руб. Год назад таких комплексов не было, а максимальная цена кв. м составляла 878 тыс. руб. (+36%).

В высокобюджетном сегменте (элитный и делюкс-класс), напротив, всего одна новостройка стоит менее 1 млн руб. за кв. м, и то это единственный финальный лот. То есть, по сути, во всех элитных проектах стоимость «квадрата» превышает 1 млн руб. Так же было и годом ранее. При этом максимальная средняя цена кв. м в данном сегменте в годовом выражении выросла на 43% – с 4,4 млн руб. до 6,3 млн руб.

«Премиальный сегмент рынка новостроек Москвы сегодня является наиболее инвестиционно привлекательным, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – За прошедшие 12 месяцев средняя цена кв. м на первичном рынке премиум-класса столицы выросла на 20%. Причем ситуация не обусловлена лишь изменениями в структуре предложения. Действительно наблюдается реальный рост цен с опережением инфляции. Квартиры в наиболее ликвидных проектах за период от начального этапа реализации до ввода в эксплуатацию дорожают в полтора раза. Число премиальных комплексов со средней ценой кв. м свыше 1 млн руб. регулярно увеличивается.

Например, в нашем клубном доме премиум-класса «Кутузов Сити» на старте продаж квадратный метр стоил в среднем 560 тыс. руб., а сегодня – уже 700-750 тыс. руб. И показатель вполне может превысить отметку в 1 млн руб. к моменту завершения строительства. Особенно ликвидным наш проект делают эксклюзивные характеристики: главным образом, клубный формат, соседство с природным парком «Долина реки Сетунь» площадью более 600 га (расположен в 50 метрах от «Кутузов Сити»), отличная транспортная доступность и элитный сервис».

В 2025 году общественный совет при Росстандарте выступил с предложением вернуть госнадзор за детскими площадками. Кроме того, в регионах внедряются цифровые реестры игровых пространств. Эти меры направлены на охрану безопасности подрастающего поколения. При этом ведущие девелоперы создают не только надежные, но и по-настоящему многофункциональные досуговые зоны для детей. Эксперты «Метриум» рассмотрели 10 самых красивых детских площадок в комплексах на первичном рынке Москвы.

Мультисценарность

Территория, подразумевающая различные сценарии отдыха, включая семейные пикники и спортивные игры, сформирована в премиальном жилом комплексе «Преображенская площадь» от Regions Development. Например, в приватном дворе первой очереди находятся многофункциональные поляны – открытые пространства, засеянные декоративными травами. Тропинки соединяют их с высоким холмом, окруженным деревьями. На нем установлены детские горки и лазательные элементы. В состав ЖК «Преображенская площадь» входят инновационные муниципальные детский сад и школа № 1502, которые относятся к образовательному кластеру «Энергия» и входят в топ-10 лучших образовательных учреждений Москвы. На их закрытой территории также расположено множество детских и спортивных площадок.

Экология детства

В рамках благоустройства клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити» запроектирован многофункциональный закрытый двор-патио с удобной навигацией и ярким ландшафтным освещением. Приватное пространство включает в себя несколько игровых площадок, отвечающих интересам и потребностям детей различных возрастных групп. Например, для малышей до трех лет будет создано креативное игровое пространство с мягким покрытием, игровыми домиками небольшого размера и качелями с ограничением высоты подъема. Площадка для детей старшего возраста объединит масштабные комплексы с горками, турниками, песочницами, навесами от солнца и дождя. Все элементы изготовлены из экологически чистых материалов, сертифицированы и соответствуют современным стандартам безопасности. Двор-патио спроектирован таким образом, чтобы стать органичным продолжением благоустроенного природного заказника «Долина реки Сетунь» площадью 696,2 га.

Во власти ландшафта

В жилом комплексе премиум-класса hide от Dominanta зеленый двор скрыт от посторонних глаз за счет природного рельефа и геопластики – каменных габионов и рукотворных насыпей. Детская игровая площадка расположена в глубине двора, в окружении холмов, образующих подобие уютного и безветренного амфитеатра – c интересным игровым ландшафтом, батутами, сетками и башнями для лазанья. Это решение позволяет детям активно двигаться, не мешая спокойному отдыху других резидентов. По территории комплекса проложены живописные прогулочные маршруты с «парящими» мостами, которые эффектно нависают над игровой зоной, не нарушая ее изолированности.

Для юных альпинистов

Необычные игровые элементы планируется интегрировать в состав жилого квартала премиум-класса «Репаблик» («Репаблик Пресня») от Forma. В высоком лобби одной из башен появится спортивно-развлекательная площадка со скалодромом и панорамным остеклением с видами на приватный парк. Занятия скалолазанием повышают силу и выносливость детей. Во дворе комплекса для детей появятся игровой ручей, шалаши, потайные дорожки, аттракционы из лиственницы и нержавеющей стали.

Балтийский блеск

В жилом комплексе бизнес-класса «Амбер Сити» от ГК «ФСК» в Хорошевском районе детское пространство продолжает архитектурную концепцию проекта, вдохновленную эстетикой янтаря. В основе дизайна – три ключевых приема: янтарная палитра в малых архитектурных формах, живописные плавные линии и натуральные материалы, создающие гармоничную природную среду. Так, например, в первой очереди комплекса доминантой многофункциональной игровой площадки стал игровой комплекс в виде хвойного дерева с горкой, за которым расположен амфитеатр, органично встроенный в холм. Центральным элементом выступила многоуровневая игровая платформа, позволяющая детям перемещаться между ярусами и одновременно служащая навесом для песочницы.

Детское «Зарядье»

В просторном дворе-парке жилого комплекса бизнес-класса «ВЭРИ на Ботанической» ГК «Основа» предусмотрела пять детских и две спортивные площадки, причем часть из них крытые – предназначенные для игр и занятий в любую погоду. Помимо этого, в одном из корпусов уже открыта полноценная детская игровая зона.

Детские и спортивные площадки раскинутся здесь на площади 2,5 тысяч кв. м. Одна из горок будет интегрирована с «парящим мостом» – вторым подобным объектом в Москве после «Зарядья» и первым на территории жилых проектов.

При этом ГК «Основа» активно развивает детскую инфраструктуру и в других своих комплексах. Так, в комплексе «Наметкин Тауэр» компания запланировала спортивную зону и рампу для экстремальных молодежных видов спорта с внешней стороны комплекса, а детские площадки для самых маленьких и территорию для спокойных игр и развлечений – в закрытом дворе. А в третьей очереди ЖК «Гоголь парк» площадь благоустройства занимает 1 га, и часть этой территории отдано под детские площадки.

Спорта много не бывает

Двор в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент» размещены на стилобате, что позволяет их защитить от автомобильного трафика. Въезд доступен только машинам экстренных служб. Так что детские площадки здесь отличаются повышенной безопасностью. При этом игровые зоны разделены на возрастные группы. Для малышей и младшеклассников предусмотрены различные аттракционы и карусели, для подростков – зона паркура, тренажеры, мини-футбольное поле. Большой популярностью среди взрослых и детей пользуется спортивный бульвар со скалодромом, треком для скейтбордистов и универсальной-площадкой для игровых командных дисциплин. Причем последняя зимой трансформируется в каток. Стоит отметить, что детские площадки в «Ривер Парк Коломенское» есть не только во дворах, но и набережной, а также рядом с детским садом и школой.

Остров везения в океане есть

В жилом комплексе бизнес-класса «Левел Причальный» от Level Group для детей есть игровая площадка, выполненная в морской тематике. В состав игровой зоны входят большая горка-водопад со скалодромом и впечатляющая песочница-пляж с корабликом. Ключевым элементом детского пространства стал аттракцион в виде кита-полосатика, выполненный в натуральную величину (длина – 10 метров, высота – 3 метра).

Царство фантазии

В центральном парке жилого района бизнес-класса «АЛИА» расположен большой детский досуговый комплекс, выполненный в формате «цифрового города» из модульных «пикселей» с башнями, тоннелями и полосами препятствий. При разработке детских площадок создатели консультировались с детскими психологами и неврологами. Поэтому вместо привычных горок и песочниц здесь появились, например, качели-«пружинки» или «гнезда», которые двигаются по непредсказуемой траектории. Это помогает развивать не только координацию, но и воображение. Для малышей предусмотрены круговые велодорожки и интерактивные игровые стены — все для того, чтобы ребенок через игру учился думать, экспериментировать, договариваться с другими.

Разнообразие и надежность

Общественные пространства, включая детские, в комплексе бизнес-класса «Северный порт. Береговые кварталы» от Legenda спроектированы на основе авторской функционально-компонентной модели девелопера. Такой подход обеспечивает разнообразные сценарии досуга жителей и точечно закрывает их потребности в отдыхе на свежем воздухе. Игровая среда для детей выполнена в виде многоуровневого пространства для всех возрастных групп – от малышей до подростков. Аттракционы выполняют разные задачи – от развития мелкой моторики до тренировки выносливости. Площадка включает более 45 игровых сценариев и делает пребывание детей максимально разнообразным, интересным и полезным в соответствии с возрастом и интересами ребенка. За безопасность досуга детей отвечает компонент «Легкое приземление». Он обеспечивает амортизацию при падении благодаря применению в зонах активных игр естественных сыпучих покрытий, веревочных гамаков и сеток из хлопка.

«Современные детские площадки из простого места для игр превращаются в развивающие пространства, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы стремятся делать их максимально многопрофильными, учитывающими потребности детей разных возрастов. Все чаще в детских игровых зонах внедряются интерактивные элементы. В то же время распространяется тренд на натуральные материалы: песок, гальку, древесину. Все это обеспечивает сочетание технологичности, экологичности и эстетики. Безусловно, креативные детские пространства делают комплексы более привлекательными для клиентов, так что стандартные «архаичные» площадки уходят в прошлое».

Баланс «работа/дом» – это современная концепция того, как должна быть организована повседневная жизнь, разграничены зоны и периоды отдыха, творчества, быта и контакта с природой. Эксперты «Град Девелопмент» разработали чек-лист с чёткими метриками, чтобы оценить любой ЖК и выбрать тот, где работа и отдых действительно совместимы.

1. Транспортная доступность: почему полтора часа в пути крадут вашу жизнь

Больше трети (38%) москвичей, по данным «Яндекс. Недвижимости», добираются до работы полчаса-час. Трудно говорить о балансе между работой и личной жизнью, когда почти месяц жизни безвозвратно утекает в пробках и пересадках. Поэтому в нашей системе оценки транспортная доступность стоит на первом месте. Суть критерия предельно проста: чем меньше времени вы тратите на перемещения, тем больше его остаётся на семью, хобби. Но дело не только в часах, а ещё и в предсказуемости. Когда вы точно знаете, что до центра ехать максимум полчаса, а до метро пять минут пешком, исчезает тот самый фоновый стресс. Для объективной оценки мы разбили этот критерий на две независимые метрики.

Метрика 1.1. Время в пути на автомобиле до центра

Как считаем: используем «Яндекс.Карты» в будний день в утренний час пик (8:00-9:00). Точка А — адрес ЖК. Точка Б — Садовое кольцо (или ТТК, если работа в этом поясе). Фиксируем время.

• 5 баллов: до 15 минут
• 4 балла: 15-25 минут
• 3 балла: 25-40 минут
• 2 балла: 40-60 минут
• 1 балл: более 60 минут

Метрика 1.2. Время в пути до ближайшей станции метро / МЦД / МЦК (пешком)

Как считаем: строим пешеходный маршрут от ближайшего подъезда ЖК до входа в метро.

• 5 баллов: до 5 минут (400-500 м)
• 4 балла: 5-10 минут
• 3 балла: 10-15 минут
• 2 балла: 15-20 минут
• 1 балл: более 20 минут (нужен транспорт)

Максимум по разделу: 10 баллов.

2. Инфраструктура работы: как найти место для работы дома

В 2024 году исследование сервиса «Работа.ру» показало, что 33% россиян хотят работать удаленно, а 30% предпочли бы гибридный график. Баланс «работа/дом» требует чёткого разделения сред: «Здесь я работаю, здесь отдыхаю». И если для отдыха у нас есть спальня и гостиная, то для работы в идеале должно быть отдельное пространство вне квартиры, но в пределах жилого комплекса. В современном ЖК крайне важна собственная рабочая инфраструктура. Коворкинг в соседнем корпусе меняет всё: вы выходите из дома, спускаетесь в лифте с чашкой кофе и через пять минут уже сидите за полноценным столом в окружении таких же фрилансеров и удалёнщиков.

Метрика 2.1. Наличие профильных помещений

• Коворкинг: +5 баллов (есть) / -5 баллов (нет)
• Переговорные комнаты: +5 баллов (есть) / -5 баллов (нет)

Метрика 2.2. Оснащенность и качество (+1 или -1 за каждый пункт)

• Высокоскоростной интернет (наличие оптоволокна от нескольких провайдеров)
• Wi-Fi на территории ЖК (в лобби, лаунж-зонах)
• Wi-Fi на открытых пространствах (во дворе, воркаут-зонах)
• Уличная инфраструктура для работы (беседки, столы с USB и розетками)

Максимум по разделу: 14 баллов

3. «Третье место»: куда сбежать от ноутбука после работы

Для качественного восстановления после работы человеку необходима смена обстановки, причём желательно такая, которая не требует дополнительных усилий по организации или передвижению. Баланс подразумевает, что ресурсы для перезагрузки находятся буквально в двух шагах. В этом разделе мы собираем то, что обычно называют «инфраструктурой благополучия», – места, где тело и мозг отключаются от рабочих задач. Мы представляем наиболее очевидные варианты, хотя «третье место» у каждого может быть более специфичным.

Объекты, которые обычно требуют отдельной поездки, но должны быть внутри ЖК или в прямой видимости. За наличие каждого +1 балл, за отсутствие – 0 баллов.

1. Фитнес с бассейном
2. SPA-комплекс / Термы (хаммам, сауна, джакузи)
3. Йога-студия / Зал для единоборств и т.п.
4. Салон красоты / Барбершоп (премиум-класса)
5. Лаунж-зона с камином / Клубный дом (место для общения)

Максимум по разделу: 5 баллов

4. Инфраструктура быта: как отвоевать у рутины лишний час

На бытовые дела – походы в магазин, визиты к врачу, сопровождение детей – средний горожанин тратит около трёх часов в неделю. Важная часть баланса – идея «пятнадцатиминутного города» как раз в том, чтобы вернуть эти часы: всё необходимое должно находиться в шаговой доступности, иначе баланс между работой и жизнью нарушается миллионом мелких раздражителей. В нашем чек-листе мы оцениваем наличие пяти ключевых объектов в пешеходном радиусе. Список объектов – ориентировочный. Скажем, бездетные резиденты могут внести в список другую повседневную инфраструктуру. За наличие каждого – плюс 1 балл, за отсутствие — 0 баллов.

1. Супермаркет (не минимаркет, а полноценный)
2. Детский сад (в ЖК или смежном квартале)
3. Школа (в пешей доступности)
4. Поликлиника (взрослая/детская)
5. Отделение банка с зоной самообслуживания (или круглосуточные банкоматы)

Максимум по разделу: 5 баллов

5. Контакт с природой: почему парк работает лучше психотерапевта

Институт человеческого развития Общества имени Макса Планка (ФРГ) подтвердил, что прогулки на природе снижают активность тех зон мозга, которые отвечают за негативные мысли и руминацию – бесконечное пережёвывание рабочих проблем. Однако в мегаполисе природа оказывается отделённой от дома широкими магистралями и промзонами, а поездка выходного дня в лесопарк превращается в отдельное мероприятие. Баланс «работа/дом» требует, чтобы природа была повседневным фоном. В нашей системе мы оцениваем и наличие природных объектов, и время доступа к ним.

Метрика 5.1. Наличие природных объектов в шаговой доступности (бинарно)

За наличие каждого объекта (в радиусе до 1 км) +1 балл.

• Крупный парк / лесопарк
• Набережная / река / пруд
• Природный заказник
• Собственный ландшафтный парк внутри ЖК (более 1 га)

Метрика 5.2. Время в пути до ближайшего природного объекта

• 5 баллов: выход во двор сразу в парк / набережная у дома
• 4 балла: до 5 минут
• 3 балла: 5-10 минут
• 2 балла: 10-15 минут
• 1 балл: более 15 минут или требуется переход крупной магистрали

Максимум по разделу: 9 баллов (4 + 5)

6. Оснащенность жилья: когда квартира работает на вас

Тесная кухня, проходная комната, холодная лоджия, где зимой не посидеть, – всё это усложняет или вовсе исключает работу из дома. Квартира в сбалансированном ЖК должна помогать быстро переключаться: изолировать рабочую зону, автоматизировать рутину и защищать от внешнего шума. Мы оцениваем шесть параметров, каждый приносит по одному баллу.

1. Возможность организовать отдельную рабочую зону (наличие кабинета, второй комнаты, или эркера/отапливаемой лоджии)
2. Система «умный дом»
3. Датчики протечек воды и автоматическое перекрытие
4. Приточная вентиляция с фильтрацией
5. Звукоизоляция
6. Тишина (квартиры с окнами во двор/парк, а не на шумную трассу)

Максимум по разделу: 6 баллов

Итоговый подсчет и интерпретация

Вы можете сложить все баллы и сравнить несколько ЖК. Максимальный балл – 49. Это ЖК с идеальным балансом «работа/дом». Вот как можно интерпретировать другие суммы.

• От 40 баллов: идеальная среда; можно жить, работать и отдыхать, почти не покидая радиус 1 км.
• 30-39 баллов: хороший баланс; возможно, чего-то не хватает (бассейна или парка), но базовые потребности закрыты.
• 20-29 баллов: «спальный район» с базовым набором опций; работать придется или в квартире, или ездить в офис/антикофейни.
• До 20 баллов: «коробка для сна». Весь досуг, работа и спорт — за пределами дома.

«Ни один рейтинг не заменит личных впечатлений, но формализованный подход помогает не утонуть в эмоциях и маркетинге понравившегося жилого комплекса, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – Мы выделили четыре уровня сбалансированности, которые помогут определить, подходит ли жилой комплекс для гармоничной жизни. При создании нашего проекта мы как раз отталкивались от концепции баланса, «третьего места» и «15-минутного города», чтобы создать максимально автономное пространство».

По наблюдениям экспертов компании SIS Development, в феврале 2026 года доля новостроек массового сегмента на рынке «старой» Москвы опустилась до 24% от общего объема предложения. Этот показатель стал минимальным за последние десять лет. Сейчас застройщики реализуют в столице менее 10 тыс. квартир и апартаментов в стандарт- и комфорт-классе.

По подсчетам экспертов компании SIS Development, в феврале 2026 года в «старой» Москве застройщики комплексов стандарт- и комфорт-класса предлагали покупателям 9,4 тыс. квартир и апартаментов. При этом общий объем предложения на рынке новостроек «старой» Москвы составлял 38,6 тыс. лотов. Таким образом, доля массового сегмента в структуре рынка достигла всего 24%.

Только за последние 12 месяцев предложение массовых новостроек в «старой» Москве упало на 51%. В феврале 2025 года застройщики предлагали 19 тыс. квартир и апартаментов в комплексах стандарт- и комфорт-класса при суммарном объеме рынка «старой» Москвы в 49,5 тыс. лотов. Тогда доля массового сектора составляла 38%.

Текущий показатель предложения массовых новостроек в «старой» Москве – самый низкий как минимум за последние десять лет. В первом квартале 2016 года застройщики предлагали покупателям в сегменте массового жилья 15,4 тыс. квартир и апартаментов, тогда как общий объем рынка оценивался в 23,8 тыс. лотов. Соответственно, доля массового сектора в столице достигала 65%.

С тех пор динамика предложения массовых новостроек в Москве была зигзагообразной. В конце 2018 года доля сегмента сократилась до 41%. Затем начался постепенный рост, который достиг пика в марте 2022 года, – тогда массовые новостройки составляли 49% рынка. После этого последовало устойчивое сокращение, особенно ускорившееся в 2024 году, когда доля снизилась с 45% до 40%. В 2025 году она впервые упала ниже 35%, достигнув минимума в декабре на уровне 24%. В феврале 2026 года этот показатель сохранился по доле рынка (24%), но снизился по абсолютному количеству лотов – с 9,6 тыс. до 9,4 тыс. квартир и апартаментов.

Между тем теперь превалирующая доля предложения на рынке новостроек «старой» Москвы закрепилась за бизнес-классом. В феврале 2026 года застройщики предлагали в этом сегменте более 20 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 53% от общего объема. Далее следуют новостройки премиум-класса – в продаже насчитывается 6,7 тыс. лотов или 17% предложения. Наконец, на рынке высокобюджетных новостроек реализуется 2 тыс. квартир и апартаментов, что соответствует 5% рынка.

«Массовые новостройки в Москве становятся дефицитным товаром, – констатирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский). – Это плохая новость прежде всего для тех покупателей, которые рассчитывают на приобретение наиболее бюджетных и доступных квартир, но при этом желают минимизировать транспортные и временные расходы, так или иначе стремясь жить внутри МКАД. Тенденция связана с разными причинами. Среди них есть как чисто маркетинговые причины (многие застройщики меняют позиционирование проектов и без существенного улучшения качества называют их бизнес-классом), так и стратегические (девелоперы отказываются от реализации относительно доступных по цене проектов в пользу более дорогих новостроек бизнес- и премиум-сегмента). Для такого большого и разнообразного города, как Москва, подобная динамика едва ли благоприятна: она фактически выталкивает за пределы МКАД значительную часть потенциальных покупателей недорогого жилья. Тем не менее, внутри кольца все еще сохраняются проекты массовых новостроек. Среди них и наш жилой комплекс «Первый Рязанский», в котором сочетаются прагматичная цена и удачное расположение рядом с метро на юго-востоке Москвы».