Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

Согласно исследованию CORE.XP, рынок адаптируется к новым экономическим условиям и сохраняет баланс спроса и предложения.

По итогам 2025 года динамика вакансии в торговых центрах выглядела следующим образом:

• I квартал — 4,7%
• II квартал — 5,1%
• III квартал — 5,8%
• IV квартал — 5,3%

После роста показателя в I–III кварталах в IV квартале наблюдался разворот тренда и снижение на 0,5 п.п. по сравнению с III кварталом. По итогам года уровень вакантных площадей составил 5,3%, что лишь незначительно превышает показатель 2024 года (5%).

При этом 2025 год стал рекордным по объему ввода новых торговых центров за последние несколько лет. Однако существенного роста доли свободных площадей в IV квартале не произошло. Такой эффект во многом объясняется реализацией отложенного предложения.

«Показатель открытия новых торговых центров в 2025 г. действительно стал рекордным за последние несколько лет, при этом в IV квартале 2025 г. значительного роста доли свободных площадей не произошло. Такое явление может объясняться эффектом отложенного предложения», —комментирует Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями СORE.XP.

По данным CORE.XP, 69% качественных торговых центров, открывшихся в 2025 году (9 из 13 объектов), — это проекты, сроки ввода которых были перенесены с 2024 года. Таким образом, рынок столкнулся не с резким скачком нового строительства, а с выходом на рынок накопленного объема.

Важно отметить, что при расчете средней вакансии используется выборка стабилизированных торговых центров; новые объекты в нее не включаются. Соответственно, показатель не отражает фактическую долю свободных площадей в ТЦ, открытых в 2025 году. В перспективе новые проекты могут усилить конкуренцию с действующими объектами и оказать влияние на уровень вакансии в будущем.

«Адаптация стала ключевым трендом 2025 года: рынок торговой недвижимости приспосабливается к высокой стоимости кредитов, оптимизации арендаторов и геополитической неопределенности. Результатом стала “пауза” в росте вакантных площадей, смена лидеров спроса — с Fashion на развлечения — и переориентация новых проектов на досуговую функцию и меньшие форматы», — комментирует Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP.

По оценке аналитиков CORE.XP, в 2026 году уровень вакансии будет зависеть от темпов заполнения новых объектов и дальнейшей трансформации структуры спроса арендаторов, при этом существенных предпосылок для резкого роста показателя на текущий момент не наблюдается.

По объему заключённых контрактов торговые сети превзошли совокупный результат трёх предыдущих кварталов.

Всего в IV квартале было заключено 615 тыс. кв. м сделок — это на 33% больше, чем в предыдущем квартале. По итогам 2025 года совокупный объем спроса превысил 1,6 млн кв. м. Доля ритейла в структуре годового спроса составила 26%, уступив только маркетплейсам (34%).

Активизация ритейлеров происходит на фоне качественного изменения рыночной конъюнктуры. В 2025 году:

• объем нового строительства составил более 1,7 млн кв. м (+25% к 2024 году),

• 39% введённых площадей оставались свободными на момент завершения строительства (против 6% годом ранее),

• доля свободных площадей достигла 6,4% — максимального значения за последние 8 лет,

• объем предложения на вторичном рынке к концу года вырос более чем в 4,5 раза и превысил 300 тыс. кв. м,

• ставки аренды на готовые объекты снизились на 20% по сравнению с пиковыми значениями года и вернулись к уровню середины 2024 года (10 500 руб./кв. м/год без OPEX и НДС).

«Рост предложения позволил рынку выйти из перегретого состояния. Сегодня у арендаторов есть возможность выбора, а ставки аренды вернулись к нормальным “рабочим” значениям. При этом навес предложения не является критичным для рынка и не нарушает баланс рынка», — комментирует Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Рост предложения и коррекция ставок создали более комфортные условия для арендаторов. Фактически рынок перешёл из фазы острого дефицита в стадию баланса.

Во втором полугодии 2025 года усилилась роль сделок формата Build-to-Suit (BTS). Их объем вырос в шесть раз по сравнению с первым полугодием и достиг 453 тыс. кв. м. На BTS пришлось 44% всех сделок второй половины года.

Ритейлеры активно используют этот формат для создания распределительных центров с индивидуальными параметрами — с учетом автоматизации, обработки онлайн-заказов и требований омниканальной модели продаж.

Перспективы 2026 года

По прогнозам CORE.XP, в 2026 году объем сделок может составить около 1,7 млн кв. м. При этом доля свободных площадей способна увеличиться до 9,2% за счёт дальнейшего ввода спекулятивных проектов и роста субаренды.

Как сообщают аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», продажи выросли в 1 квартале на 16,7% по сравнению с тем же периодом прошлого года, и в 3 и 4 кварталах – на 12,6% и 10,8% соответственно. Это было связано с изменением ипотечных ставок и условий ипотечного кредитования.

Доля ипотечных сделок по итогам 2025 г составила 51,6%, что на 8,5% меньше, чем за тот же период прошлого года (60,2%).

Самое сильное снижение доли ипотеки наблюдалось в 1 квартале 2025 г. – на 17,7% и во 2 квартале 2025 г. – на 21,8% на фоне роста ипотечных ставок и прироста доли рассрочки.

Главные тревожности россиян связаны с «цифрой», бытом и нравственностью. Такие результаты показал «Национальный индекс тревожностей. КРОС» за III квартал 2025 года.

Впервые в ТОП-10 вошли сразу несколько «цифровых» тревожностей: новый мессенджер MAХ, блокировки мобильного интернета и звонков в WhatsApp и Telegram, а также наступление искусственного интеллекта.

Расширился круг бытовых опасений россиян: возможный запрет продажи алкоголя, ситуация на рынке бензина, такси и задержки авиарейсов. Особенно высокую тревожность вызывает и тема нравственности, затронутая в публичном конфликте Мизулиной и Крида.

Исследование выявляет и ранжирует главные тревоги россиян на основе анализа СМИ и социальных медиа. Авторы выявляют не только самые актуальные тревожности (Суммарный индекс), но и уровень их приживаемости в обществе (длительности и глубины обсуждения), показывая таким образом через Индекс приживаемости «серую зону» скрытых опасений.

В ТОП-3 по Суммарному индексу (оценка суммарного присутствия тревожности: сумма Медиа индекса и Соцмедиа индекса) вошли: 1. Блокировка мобильного интернета. 2. Финансовые мошенники и меры по борьбе с ними. 3. Региональные инициативы по запрету продажи алкоголя.

В ТОП-3 по Индексу приживаемости (оценка соотношения присутствия тревожности в соцмедиа и СМИ: чем выше балл, тем в большей степени она характерна для соцсетей) оказались: 1. Мессенджер Max и блокировка звонков в WhatsApp и Telegram. 2. Массовые задержки авиарейсов в летний период. 3. Конфликт Егора Крида и Екатерины Мизулиной.

Оба рейтинга показывают, что главные тревоги россиян в третьем квартале связаны с работой интернета и мессенджеров. По сути — с возможностью оставаться с надежной цифровойсвязью. Отключения и блокировка мобильного интернета вызывают высокое волнение второй квартал подряд. В третьем квартале эта тема впервые стала первой по Суммарному индексу (во втором квартале — 6-е место) и закрепилась в числе лидеров (на 4 месте) по Индексу приживаемости с высоким коэффициентом 4,51.

Однако самый большой коэффициент приживаемости (7,08 — в полтора раза больше) получила тревожность, связанная с мессенджером MAX и блокировкой звонков в Telegram и WhatsApp (принадлежит Meta, признана экстремистской и запрещена на территории России). Что может говорить о глубоких скрытых опасениях и особой важности этой темы для многих россиян.

Вновь в числе главных тревог жителей страны (9 место в обоих рейтингах) — искусственный интеллект. Тема вернулась в лидеры спустя 2,5 года. Ранее «наступление нейросетей на человека» входило в ТОП-10 тревожностей только в первом квартале 2023 года (2 место по Индексу приживаемости и 6-е по Суммарному индексу).

«Результаты исследования показывают: россиян все больше беспокоит тема искусственного интеллекта, его внедрение в нашу жизнь. Многие опасаются, что ИИ может оставить их без работы, развиваться бесконтрольно и представлять угрозу для человека. Подобные опасения растут, поэтому тревожность вновь в топе», — комментирует Кирилл Лубнин, вице-президент по стратегии и развитию КРОС.

С начала года остается в ТОП-3 по Суммарному индексу тема финансовых мошенников (2 место в третьем квартале, 3-е — во втором и 1-е — в первом). Однако в десятке главных тревожностей по Индексу приживаемости в третьем квартале «мошенники» опустились на последнее место.

Острую реакцию в СМИ и обществе получили региональные инициативы по запрету продажи алкоголя (3 место по Суммарному индексу и 8-е по приживаемости). Однако еще больший резонанс (7, 6 и 2 места по Индексу приживаемости) вызвали бытовые темы, связанные с транспортом и перевозками: ситуация на рынке такси, дефицит бензина и рост цен на АЗС, массовые задержки авиарейсов в летний период.

Вновь в зоне повышенной тревожности россиян — публичное поведение и спорный нравственный облик медийных лиц. Конфликт Егора Крида и Екатерины Мизулиной вошел в тройку самых приживаемых и в топ-10 тревожных тем по Суммарному индексу.

Аналогичную высокую реакцию годом ранее (в третьем квартале 2024-го) вызывал нашумевший развод певца SHAMAN.

«Результаты исследования показывают: россиян все больше беспокоит тема искусственного интеллекта, его внедрение в нашу жизнь. Многие опасаются, что ИИ может оставить их без работы, развиваться бесконтрольно и представлять угрозу для человека. Подобные опасения растут, поэтому тревожность вновь в топе», — отмечают тренды третьего квартала 2025 года авторы исследования КРОС.

рост объёмов премиального жилья значительно опережает развитие сопоставимой коммерческой инфраструктуры. Это создает дисбаланс между высоким покупательским потенциалом и ограниченным предложением подходящих форматов ритейла.

Аналитики CORE.XP отмечают: торговая галерея в составе жилого квартала «Золотой» от Capital Group может стать ключевым инфраструктурным ядром района Замоскворечье. На фоне активного строительства премиального жилья здесь наблюдается выраженный дефицит площадей для торговли, сервиса и общественных пространств.

Дефицит предложений для luxury-брендов

Рынок стрит-ритейла Замоскворечья и Якиманки характеризуется практически полным отсутствием помещений, отвечающих требованиям люксовых брендов. Доступные площади, как правило, расположены на первых этажах жилых домов, не предназначенных для размещения флагманских форматов российских и международных марок. Ограниченные витринные линии, недостаточная глубина торговых залов и несоответствующие технические параметры приводят к тому, что бренды премиального сегмента не рассматривают данные локации для выхода.

В результате на рынке сформировался устойчивый разрыв: высокий покупательский потенциал районов не может быть конвертирован в коммерческий оборот из-за отсутствия форматных предложений.

Рост нагрузки на инфраструктуру

«По данным девелоперов, до 2029 года в округе планируется ввод 18 новых жилых комплексов, что значительно увеличит нагрузку на действующие объекты торговли, сервиса и общественных пространств. Похожие процессы уже наблюдаются и в других крупных городах России, где центральные районы активно привлекают инвестиции в жильё, но не получают сопоставимого обновления инфраструктуры», — отметила Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP.

Квартал «Золотой» как инфраструктурный узел

На фоне дефицита отдельные проекты становятся центрами притяжения и фактическими инфраструктурными узлами. В Якиманке эту роль уже выполняет квартал «Золотой» на Софийской набережной, обеспечивая жителей окрестных домов доступом к необходимым сервисам и стрит-ритейлу.

«Пример Якиманки и Замоскворечья демонстрирует, что даже при высоком покупательском потенциале локации торговый бизнес не может раскрыть свой потенциал без подходящих помещений. Это не вопрос эстетики — речь о базовых технических параметрах: глубине помещений, витринных линиях, инженерных решениях, которые необходимы для создания пространства уровня luxury-ретейла. Наш опыт работы над кварталом “Золотой” показывает: продуманная интеграция коммерческой инфраструктуры в жилой проект способна системно компенсировать этот дефицит», — подчеркнула Анна Куркова, начальник управления коммерческой недвижимости Capital Group.

Сформировавшаяся аудитория в зоне пешей доступности квартала «Золотой»:

• более 9 000 человек дневного населения, включая сотрудников 29 бизнес-центров;
• гости отелей с номерным фондом 571 номер;
• туристы, посещающие культурные объекты в локации;
• жители премиальных домов, число которых продолжит расти в ближайшие годы.

Банк России представил квартальный обзор банковского сектора, отметив замедление сокращения портфеля потребительских кредитов до −0,9% после −1,6% во II квартале. Требования к компаниям увеличились быстрее — на 3,7% после прироста на 2,5% кварталом ранее за счет кредитов застройщикам и крупным госкомпаниям.

В октябре рост кредитования заметно ускорился. Портфель требований банковской системы к экономике вырос сразу на 2,8 трлн руб. (+9,6% г/г), требования к организациям составили 2,5 трлн (+13,6 г/г), населению — 0,3 трлн руб. (-0,8% г/г). Основной вклад в прирост корпоративного кредитования внесли рублевые долгосрочные кредиты. Средняя ставка кредитования снизилась на 1,2 п. п., с 18,7% до 17,5%. Быстрее снижались ставки по кредитам компаниям, поскольку значительную долю составляют кредиты по плавающей ставке, которые переоценивались вслед за снижением ключевой ставки.

Вместе с тем летом банки опережающими темпами снижали ставки по депозитам изза нарастающего процентного риска. Чистая процентная маржа в секторе в III квартале немного выросла — с 4,5% до 4,6%, но в основном за счет Сбера. За исключением его вклада показатель остался на уровне 3,9%. Чистая прибыль по итогам квартала практически не изменилась и составила 0,97 трлн руб.: рост процентного и комиссионного дохода был компенсирован увеличением резервов по кредитам компаниям.

Компания «Т-Технологии» опубликовала позитивные результаты по МСФО за III квартал. Общая выручка увеличилась на 39% г/г, до 367 млрд руб. Выручка за январьсентябрь составила 1,1 трлн руб. 9+69% г/г). Чистый процентный доход вырос на 26%, до 130,7 млрд руб., однако поквартальный рост замедлился на фоне снижения процентных ставок, а чистая процентная маржа опустилась до 11,5% (-38 б. п. кв/кв). Кредитный портфель увеличился на 6% кв/кв, а доля кредитов, просроченных более чем на 90 дней, выросла до 7,2% (+0,6 п. п. кв/кв). Комиссионная прибыль увеличилась на 31%, составив 38,5 млрд руб. за счет развития экосистемы услуг.

Операционная прибыль выросла на 19%, до 45,2 млрд руб. Рентабельность капитала в III квартале составила 29,2% против 38,3% годом раннее. Менеджмент подтвердил свою цель на 2025 год по росту операционной чистой прибыли на 40% г/г и целевой уровень рентабельности капитала около 30%. В следующем году компания ожидает роста бизнеса за счет расширения линейки решений B2B и B2C, включая комиссионные и кредитные продукты.

Совет директоров сообщил о намерении запустить программу обратного выкупа акций сроком до конца 2026 года для программы мотивации менеджмента (до 5% от общего количества акций или примерно 10% free-float). Компания допускает возможность ускоренного выкупа, если рыночная цена будет заметно отклоняться от фундаментальной. Совет директоров рекомендовал выплату дивиденда в размере 36 руб. на акцию за III квартал, что предполагает доходность в 1%. Собрание акционеров назначено на 25 декабря, дата закрытия реестра — 8 января.

По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за квартал на рынок вышло всего 49 корпусов в 7 проектах против 86 корпусов в 14 проектах годом ранее. В годовом выражении объем нового строительства сократился более чем вдвое.

Средневзвешенная цена предложения в границах «старой» Москвы достигла 712 238 руб. за кв. м (+20% год к году и +0,3% квартал к кварталу). В сделках средняя цена составила 559 638 руб. за кв. м (+5% год к году и +2% квартал к кварталу), при этом разрыв между витриной и фактической ценой сделки остается высоким — до 27%. Средняя площадь приобретаемого лота — 49,9 кв. м.

Как отмечают эксперты жилого направления CORE.XP, количество ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 58%, по сравнению со вторым кварталом — на 40%. Доля ипотеки увеличилась на 6 п.п. к обоим периодам. С января по сентябрь 2025 года на льготные программы приходилось 59% числа и 78% объема всех кредитов, 19% сделок оформлялось с использованием рассрочки.

Практически во всех округах Москвы наблюдается сокращение объемов экспозиции, в целом по рынку снижение составляет 12%. Лидерами по снижению год к году являются ЮЗАО (-45%), ЮВАО (-31%), СВАО (-28%), ВАО (-18%). В то же время небольшой прирост предложения наблюдается в ЗАО (+19%) и САО (+4%). На фоне этого начинается формирование отложенного спроса в локациях с сужением предложения и улучшенной транспортной доступностью, где покупательскую активность дополнительно подпитывают программы ипотеки и рассрочки.

Аналитики жилого направления CORE.XP назвали локальные кластеры спроса и «точки роста» на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы.

Восточный административный округ, где объем экспозиции снизился на 18%, демонстрирует структурный сдвиг в сторону «семейного» формата жилья при сокращении доступных лотов минимальной площади. Близость парковой зоны и насыщенная транспортная инфраструктура при демократичном уровне цен на фоне остальных округов Москвы делают округ привлекательным у покупателей. Новые точки роста — районы Богородское и Гольяново, где город активно инвестирует в транспортную и социальную инфраструктуру. В Богородском строится жилой комплекс бизнес-класса «НАЗАРÉ» от ГК «Мангазея», где лот площадью 21,5 кв. м можно приобрести за 21,3 млн рублей.

На юго-востоке Москвы сокращение экспозиции (-31%) происходит на фоне редевелопмента промышленных зон и выхода знаковых проектов в доступном бизнес-классе. В фокусе — Южнопортовый район, формирующий новый центр деловой активности и яркую точку притяжения в городе. Главное преимущество локации — будущая новая инфраструктура прогулочных и рекреационных зон и прямым выходом к Москве-реке в совокупности с новым современным архитектурным обликом района. Здесь реализуются жилые комплексы бизнес-класса «Адмирал» от застройщика «Галс‑Девелопмент», где квартиру площадью 29,4 кв. м можно купить за 15,3 млн руб. и Portland от девелопера FORMA, где лот площадью 24,3 кв. м предлагается за 16,4 млн руб.

Северо-восточный административный округ сочетает в себе баланс «вертикального города» и парковых коридоров. Здесь спрос концентрируется вокруг крупных рекреационных зон ВДНХ и Ботанического сада, что сопровождается ограниченным выходом новых проектов и существенным сокращением экспозиции (‑28%). Сейчас в округе идет строительство жилого комплекса премиум-класса «Союз» от ГК «Родина» (21,9 млн руб. за лот площадью 27,4 кв. м). В локации также расположен AFI Tower от AFI Development, стоимость квартир в готовом проекте начинается от 16,5 млн рублей.

Традиционно популярный у москвичей юго-запад города также испытывает существенный дефицит предложения. По итогам третьего квартала 2025 г. снижение объема экспозиции на первичном рынке составило 45% год к году. Спрос концентрируется вокруг района Обручевский, где формируется отложенный интерес покупателей. В районе идет строительство жилого комплекса класса бизнес+ Stone Grain от застройщика Stone, где студию площадью от 34 кв. м можно купить за 20,9 млн руб.

Таким образом, аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что на фоне сокращения объемов строительства и ограниченного выхода новых проектов на рынок «старой» Москвы выбор для покупателей уже сейчас существенно ограничен. Минимальные бюджеты в локациях востока и юго‑востока города пока еще начинаются от 9,81–12,13 млн руб. (ВАО) до 20,9 млн руб. (ЮЗАО), однако этот разрыв постепенно сокращается.

«Рынок “старой” Москвы вошел в фазу управляемого дефицита: при падении выхода новых корпусов более чем вдвое наиболее выраженный скрытый спрос мы наблюдаем в ВАО (Богородское, Гольяново), ЮВАО (Южнопортовый), СВАО (рядом с ВДНХ и Ботаническим садом) и ЮЗАО (Обручевский). Лидерами станут те проекты, которые тонко попадают в продуктовую матрицу локаций и формируют востребованную инфраструктуру уже на этапе первых очередей строительства. Рациональной стратегией покупателей будет фиксирование цены на этапе бронирования и использование комбинации ипотеки и рассрочки, доля которых в сделках сегодня стабильно высока», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.