Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

«После ипотечных ставок на уровне 30% годовых в прошлом году, нынешние ставки для многих из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий и не имеет возможности оформить льготную ипотеку, уже кажутся вполне приемлемые. Те, кто оформляют рыночную ипотеку сейчас, рассчитывают приобрести квартиру или дом с дисконтом, а в будущем рефинансировать кредит под более низкую ставку или досрочно погасить большую его часть после продажи имеющейся недвижимости», — рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

При этом, по словам эксперта, есть ставки по рыночной ипотеке и ниже 16%, но на определенных условиях, получить кредит по ним не так просто.

«Банки сейчас все активнее конкурируют за потенциальных заемщиков и корректируют свои программы кредитования, рассчитывая привлечь наиболее активную и платежеспособную аудиторию. Рискованные кредиты банкам сейчас не нужны», — продолжает Решетникова.

Она отметила, что требования банков к заемщикам будут расти, из-за тех ограничений которые вводит ЦБ, поэтому даже снижение ставок в будущем из-за таких ограничений может снизить доступность ипотеки для части тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.

«Растут требования к уровню дохода и его подтверждению, предельной долговой нагрузке, банки более тщательно проверяют платежеспособность будущих заемщиков и вряд ли на рынке наступит обратный тренд в перспективе 2-3 лет», — прогнозирует эксперт.

Несмотря на все ограничения, спрос на рыночные программы кредитования будет расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ и коррекции ипотечных ставок.

«По нашим оценкам, каждое снижение ставок на 1 подпункт, приводит к росту интереса к рыночным ипотечным программам на 10-15%», — подытожила эксперт.

Спрос на рынке загородной недвижимости стал восстанавливаться, по мере снижения ставок по рыночной ипотеке, рассказали в федеральной компании «Этажи».

«Драйвером спроса на загородные дома остаётся семейная ипотека и возможность использования средств материнского капитала, рынок постепенно адаптировался после введение эскроу-счетов в прошлом году и потенциальные покупатели вновь стали активно интересоваться загородными домами», – поясняет руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.

По словам эксперта, спрос на рынке провоцирует достаточно высокий уровень дисконта, который после периода охлаждения покупательской активности на фоне высоких ипотечных ставок и трансформации сегмента ИЖС, доходит до 15-20%. На этом фоне многие готовы приобретать загородную недвижимость и по рыночным программам ипотечного кредитования, но со скидкой.

«Покупатели стали смотреть больше объектов, в надежде найти вариант с максимальным дисконтом, поэтому покупательская активность пока не настолько сильно отразилась на росте доли сделок на загородном рынке, если в прошлом году она была 19,2%, остальное приходилось на городское жилье, то в этом году она составляет 13,5%, в ипотечных сделках – 11,4% в прошлом году и 8,2% в этом», – продолжает эксперт.

Банки постепенно снижают ставки по рыночным программам, отмечает эксперт, плюс сокращаются доходы по банковским депозитам и деньги со вкладов возвращаются на рынок недвижимости.

«Мы рассчитываем, что весной спрос на загородном рынке может вырасти еще на 15-20%, этот прогноз подтверждается высоким интересом к распродажам и консультациям по стоимости строительства собственного дома с привлечением подрядной организации, а также вариантам кредитования по семейной ипотеке», – подытожил Сауков.

Средний возраст риелторов за последние пять лет вырос 36 лет до 38,8 лет, а их клиентов напротив снизился с 39,6 лет до 36,6 лет, рассказали в федеральной компании «Этажи».

«Отношение к работе риелтора за последние несколько лет изменилось кардинально, если еще лет 10 назад их считали обычными посредниками, то теперь их воспринимают как гарантов безопасности проведения сделок, экспертов в выборе недвижимости и сопровождении сделок», – рассказал директор по маркетингу федеральной компании «Этажи» Михаил Егоров.

Более половины тех, кто приходит в профессию риелтора расценивают ее, как вариант для развития собственного бизнеса, с потоком клиентов, управлением собственным временем и доходами, продвижения своих услуг.

«Крупные риелторские агентства давно создали эффективные платформы как для старта новичков, так и для развития уже опытных риелторов. За последние несколько лет риелторский бизнес совершил скачок в развитии цифровизации и применении технологий искусственного интеллекта, освободив риелторов от рутинной работы и создав им возможность более эффективного общения с покупателями и продавцами недвижимости», – продолжает Егоров.

Профессия риелтора за последние несколько лет стала настолько привлекательной, что в нее начали приходит бывшие управленцы, работники строительной и банковской сфер, бизнесмены. И весь их опыт стал аккумулироваться в риелторском бизнесе, ускоряя его развитие.

«Риелторы стали ассоциироваться с безопасностью, скоростью и удобством проведения сделок. Крупные агентства предлагают целый комплекс услуг под ключ по покупке и продаже недвижимости от оценки, страхования, выбора выгодных вариантов ипотечного кредитования до сопровождения международных сделок, бессрочный гарантии безопасности и защиты», – констатирует эксперт.

По его прогнозам в перспективе 5-10 лет рост популярности риелторов будет расти и фактически сформируется класс «семейных» риелторов – доверенных лиц, которые управляют недвижимостью всех членов семьи. Плюс произойдет укрупнение бизнеса, поскольку технологический разрыв между крупными компаниями, инвестирующими в развитие сервисов и применении нейросетей и небольшими компаниям, у которых для этого нет ресурсов, будет расти.

Часть банков в январе снизили ставки по рыночной ипотеки, что вновь подогрело к ней спрос среди россиян, рассказали в федеральной компании «Этажи».

«За достаточно длительный период действия рекордно высоких ставок по рыночной ипотеке накоплен большой объем отложенного спроса и он начинает активно реализовываться, когда ставки начинают идти вниз», – поясняет заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

По ее словам, даже небольшое снижение базовых ипотечных ставок на уровне 1-1,5 подпункта ведет к росту покупательской активности на 10-15%. И чем выше доступность ипотеки, тем более сильный всплеск спроса они способны спровоцировать.

«Раньше психологическим барьером для многих была ставка 14%, сейчас после того, как ставки поднимались до уровня 28-30%, даже их снижение до 15-16% для многих выглядит весьма привлекательно», – продолжает эксперт.

Сейчас на особых условиях банки готовы выдавать рыночную ипотеку по ставке 16,5%, в основном же, при минимальном первоначальном взносе стандартно согласовывают под 19-20%. При этом средние одобренные ставки по рыночной ипотеке за год уже снизились с 26-27% в начале прошлого года до 19,9% в январе текущего года.

«Россияне стали активнее интересоваться рыночной ипотекой. Количество консультаций с начала года выросло в среднем на 20-25%. Стимулирует интерес высокий дисконт при продаже вторичного жилья и более доступная цена квадратного метра по сравнению с новостройками», – констатирует Решетникова.

По ее прогнозам, сейчас спрос на вторичном рынке напрямую зависит от того, какое решение примет ЦБ на очередном своем заседании по ключевой ставки и какие даст сигналы на будущее.

«Но не все сейчас зависит от ключевой ставки. Важна еще и реакция на ее изменение ведущих банков, на самом деле разрыв между ключевой и базовой ставкой в большинстве банков сейчас значительно больше, чем было до пандемии и у них есть задел для снижения, даже при условии сохранения ключевой ставки на прежнем уровне. Чтобы спрос начал более активно восстанавливаться и переходить а реальные сделки, потенциальным покупателям нужно больше уверенности в том, что в перспективе 1-2 лет они смогут рефинансировать оформленный сейчас кредит», – подытожила эксперт.

Доля сделок с риелторами в России выросла до рекордных 86%

За прошедший год лишь 14% россиян взяли риски по оформлению сделок с недвижимостью на себя, рассказали в федеральной компании «Этажи».

«В 2010 году только 49% сделок с недвижимостью в России проводились с участием риелторов, к 2020 году их доля выросла до 77%, а по итогам прошедших 12 месяцев выросла до 86%», — констатирует ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Причин такого роста популярности риелторов, по его словам, сразу несколько. Это и активное развитие удобных цифровых сервисов выбора и оформления недвижимости, и накопленная за последние годы экспертность, и наличие у риелторов эксклюзивных предложений, которые могут отсутствовать на традиционных агрегаторах объявлений. Но самое главное — это гарантии безопасности и юридической защиты проводимых сделок с недвижимостью.

«Не последнюю роль в популяризации риелторских услуг в прошлом году сыграло дело Долиной. Эта ситуация, за которой буквально следила вся страна, привела к тому, что россияне стали активнее интересоваться механизмами и сервисами гарантий безопасности сделок, обращаться за проверкой продавца недвижимости и самого объекта и юридическим сопровождением сделок», — продолжает Иванов.

По мнению эксперта, доля сделок с участием риелторов на рынке недвижимости в России будет только расти, на вторичном рынке это связано с необходимостью проведения комплексной проверки и подготовки пакета документов, на первичном привлекает помощь в выборе застройщика и самого объекта, оценка его ликвидности, тем более, что в большинстве случаев при покупке квартиры в новостройке покупатель не платит комиссию риелтору.

«Приобретение недвижимости — это крупная покупка. Многие совершают ее один раз в 7-8 лет, естественно, что за такой длительный период на рынке все меняется и чтобы нивелировать риски и покупатели, и продавцы недвижимости, предпочитают обращаться к риелторам, чтоб точно не ошибиться в выборе объекта и корректном оформлении пакета документов. По мере продолжающегося развития риелторских сервисов, интерес к ним будет только расти», — подытожил Иванов.

Спрос на ипотеку в рабочие дни января оказался на 20-22% выше, чем в аналогичные дни декабря, который традиционно считается самым активным месяцем в году по покупке недвижимости.

«Причина аномально высокой январской активности в анонсированных изменениях семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года, по ним льготная ипотека будет выдаваться не на одного супруга, а на семью, а это ограничит возможности по получения других льготных кредитов», – пояснила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

По ее словам, первая волна активного спроса на ипотеку была зафиксирована в октябре-ноябре прошлого года из-за снижения рыночных ставок по ипотеке, вторая в ноябре-декабре, связанная с перспективами ограничения семейной ипотеки и третья сразу после новогодних праздников.

«На фоне эффекта «последнего вагона» оформляют ипотеку даже те, кто этого не планировал. Для части заемщиков решение о покупке квартиры по семейной ипотеки стало спонтанным на фоне озвученных ограничений, – продолжает эксперт, – большая доля покупок квартир для подрастающих детей. Первое время квартиру планируется сдавать в аренду, далее расчёт делается на то, что подросший ребёнок будет сам выплачивать ипотеку, вместо того, чтобы тралить деньги на съемное жилье».

По оценкам Решетниковой, столь высокая активность на ипотечном рынке в России продлится вплоть до конца января, затем наступит достаточно резкое охлаждение, в том числе из-за того, что за последние несколько месяцев был реализован большой объем опережающего спроса.

«В феврале рынок будет находиться в состоянии трансформации и адаптации под новые условия. Не исключено, что для стимулирования спроса девелоперы будут вынуждены запускать новые финансовые инструменты, а покупатели, имеющие право на семейную ипотеку стараться приобрести сразу жилье большей площади, что чревато рисками чрезмерно роста долговой нагрузки», – подытожила Решетникова.

Просроченная задолженность по кредитам в России достигла рекордных 177 миллиардов рублей. За год она выросла почти на 200%, такие данные содержатся в отчете ЦБ.

На этом фоне банки ужесточили требования к заемщика, в результате одобряемость ипотечных заявок снизилась с 85% в октябре 2023 года до 77% в октябре 2025 года. При этом средняя одобряемость по новостройкам у ТОП-15 банков заметно снизилась в месячном разрезе – с 56,68% в сентябре года до 51,15% в октябре 2025. На фоне ужесточения регуляторных требований и роста долговой нагрузки часть заемщиков может столкнуться с реальным риском не погасить ипотеку в срок.

Доля проблемных ипотечных кредитов выросла и составляет 0,9% – максимальный показатель с 2019 года. Прирост проблемной задолженности связан с «вызреванием» кредитов, выданных в период ажиотажного спроса на льготную ипотеку с господдержкой. В тот период многим заемщикам была присуща высокая долговая нагрузка, особенно по кредитам на ИЖС. Сейчас это проявляется в ухудшении платёжеспособности.

С 1 июля Банк России ввёл дополнительные ограничения. В ответ банки ужесточили методики оценки платежеспособности и повысили требования к первоначальному взносу. При этом, несмотря на сокращение доли наиболее рискованных кредитов, снижение ключевой ставки до 16,5% пока не привело к массовому возвращению «надёжных» заемщиков на рынок из-за сохраняющейся заградительной стоимости кредита. Кроме того, с 1 января 2026 ЦБ дополнительно ужесточит кредиты по ипотеке на ИЖС и нецелевым ипотечным кредитам через МПЛ (макропруденциальные лимиты)

Ужесточение условий «Семейной ипотеки» и постоянная неопределённость вокруг дальнейших изменений льготных программ ослабляют их опору для строительной отрасли. Девелоперы откладывают или корректируют новые проекты, что повышает риск значительного снижения предложения и усиливает потребность в дополнительных субсидиях или мерах поддержки.

Рост проблемной задолженности увеличивает объём недвижимости, поступающей на торги и в процедуры банкротства. Такие лоты нередко уходят с дисконтом порядка 20% от рыночной стоимости, а на поздних этапах торгов дисконты могут быть ещё значительнее. Некоторые крупные банки уже предложили специализированные сервисы для упрощения покупок с торгов и рассматривают этот сегмент как канал диверсификации продаж проблемных активов и возможности для покупателей найти выгодные предложения.

«Рынок ипотеки переживает корректировку: регулятор усилил контроль, банки стали строже оценивать риски, и это отражается и на одобрениях, и на объёмах новых проектов на рынке. В таких условиях важны адресные решения: реструктуризации, программы поддержки и повышение финансовой грамотности заемщиков», – комментирует заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

На этой волне, в целях поддержки заемщиков, агентство недвижимости «Этажи» совместно с банком-партнером запускают акцию: среди покупателей жилья, оформивших ипотеку в банке-партнере через «Этажи», разыгрывается 1 000 000 рублей, который победитель сможет направить на частичное или полное погашение ипотечного кредита. Акция нацелена на поддержку добросовестных заемщиков и снижение их долговой нагрузки.

Девелоперы предлагают россиянам скидки до 30% на квартиры в строящихся домах в период «черной пятницы».

В период традиционной акции «Черная пятница рынка недвижимости» трафик на сайте etagi.com вырастает на 10-15% в сравнении с обычными днями, а количество назначенных просмотров квартир и вовсе на 15-20%. Причина в скидках от девелоперов, которые достигают 25-30%.

В 2025 году «черная пятница» может быть очень активным периодом на рынке недвижимости из-за уже объявленных изменений в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года.

«Семейную ипотеку продолжают ограничивать, и это, скорее всего, в конце текущего года существенно подогреет интерес к покупке недвижимости по этой программе за счет тех, кто поспешит ей воспользоваться», – рассказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Долгое время часть покупателей воспринимала «Черную пятницу» как маркетинговый приём. Однако рынок постепенно изменился: застройщики предлагают ощутимые скидки, а клиенты всё чаще готовят финансы заранее, чтобы воспользоваться реальной выгодой. Компании с прозрачными и честными условиями фиксируют значительный рост сделок в этот период.

«Черная пятница — уже не просто маркетинговый ход, а устоявшийся рыночный ритуал и реальная возможность для покупателей реализовать жилищные планы на более выгодных условиях. В условиях неопределённости по ипотечным программам и налогам застройщики используют этот период для закрытия крупных сделок, а цифровые инструменты бронирования и прозрачные акционные условия делают процесс выбора и покупки жилья понятнее и доступнее, что отражается в реальном росте сделок», — отмечает Сергей Зайцев, директор департамента продаж федеральной компании «Этажи».

Мировые тенденции подтверждают, что «Черная пятница» давно вышла за рамки розничной торговли. В 2024 году глобальные онлайн-продажи в этот период достигли $74,4 млрд, что на 5% больше, чем годом ранее. В США только онлайн-покупки в сегменте недвижимости и сопутствующих товаров выросли до $10,8 млрд, прибавив 10,2% по сравнению с 2023 годом. Всё большую роль играют мобильные устройства и технологии: решения «плати позже» и инструменты искусственного интеллекта существенно повышают конверсию покупателей и делают процесс выбора недвижимости удобнее.

В компании «Этажи» к периоду «Черной пятницы» планируются внутренние и внешние коллаборации с застройщиками и агрегаторами, подготовлены инструменты для поддержки клиентов и партнёров по всей России, которые позволят расширить охват предложений и упростить сравнение условий для покупателей. Среди них: скидки от застройщиков и собственников жилья на загородную недвижимость, новостройки и «вторичку», централизованные онлайн-площадки с актуальными предложениями и локальные ярмарки с партнёрами, цифровые инструменты бронирования и прозрачные акционные условия.