Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

Агентство АКРА повысило кредитный рейтинг Страхового Дома ВСК до уровня ВВВ+ по международной шкале, прогноз «Стабильный». Впервые Агентство присваивало рейтинг ВСК в 2024 году, компания стала первым страховщиком, получившим рейтинг с использованием Методологии присвоения кредитных рейтингов страховым компаниям по международной шкале.

Уровень кредитного рейтинга обусловлен удовлетворительным бизнес-профилем и достаточностью капитала, высокими качеством активов и уровнем текущей ликвидности. Повышение кредитного рейтинга связано с улучшением оценки операционной среды компании.

Аналитики агентства АКРА в своей оценке отмечают отсутствие факторов, несущих риски для устойчивости бизнес-модели ВСК. По итогам первого полугодия 2025 года общая рыночная доля ВСК составила около 3,2%. Ключевым направлением бизнеса для ВСК по-прежнему является автострахование – компания занимает 4-е место по объему страховых премий в ОСАГО и автокаско, с рыночной долей более 10% в каждом из сегментов. Аналогичную позицию ВСК занимает в страховании имущества юридических и физических лиц.

АКРА отметило высокое качество активов Страхового Дома ВСК, поскольку компания осуществляет инвестиции преимущественно в активы с низкими рисками, тогда как доля высокорисковых активов не превышает 50% от капитала. Наибольшая концентрация активов характерна для средств, размещенных в банках с высокими рейтингами и в государственных ценных бумагах, а также для доли перестраховщиков в резервах.

Агентство дает удовлетворительную оценку достаточности капитала ВСК с аналогичным прогнозом в среднесрочной перспективе. Уровень регуляторного коэффициента на 31.07.2025 составил 120%. Фактор ликвидности определен на высоком уровне с учетом оценки коэффициента текущей ликвидности (более 135% на 30.06.2025). Проведенное Агентством стресс-тестирование не повлияло на оценку фактора.

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность кредитного рейтинга ВСК на горизонте 12–18 месяцев.

Данные демонстрируют дальнейший рост ротации арендаторов и увеличение свободных площадей, на фоне чего особенно выделяется динамика fashion-сегмента — именно он сформировал 50% всех закрытий в столичных торговых центрах. Это на 12 п.п. выше, чем во II квартале.

Такое резкое увеличение доли закрытий отражает продолжающееся структурное изменение в секторе розничной торговли: усиление онлайн-каналов, экономию потребителей и корректировку стратегий сетевых ритейлеров.

Категория «Одежда, обувь и аксессуары» стала ключевым драйвером закрытий:

• 50% всех закрытых точек — fashion-бренды;

• доля закрытий значительно превышает долю открытий в этом же сегменте;

• рост ротации касается как международных, так и российских сетей.

Среди примеров — закрытие магазина спортивной обуви Urban Vibes и ряда точек сетевых fashion-операторов, оптимизирующих портфели.

«Текущая структура закрытий отражает серьёзную трансформацию fashion-сегмента. Ритейлеры пересматривают эффективность своих точек и оптимизируют форматы, которые сильнее всего испытывают давление со стороны онлайн-торговли. При этом спрос на качественные помещения сохраняется, но требования к локации и экономике объекта становятся заметно строже», — говорит Евгения Прилуцкая, директор и руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP.

Сегмент общепита показал противоречивую динамику: на него приходится 10,5% закрытий, при этом его доля в открытиях вдвое выше.

Высокая текучка объясняется активной сменой концепций, особенно в сегменте фаст фуда, и смещением потребительского интереса в сторону азиатской кухни — 32% всех открытий общепита в квартале пришлись на азиатские концепции.

Рынок фиксирует рост свободных площадей. Доля вакантных помещений в московских торговых центрах достигла 5,8%, увеличившись на 0,7 п.п. за квартал и на 1,1 п.п. — с начала года.

Максимальная доля свободных площадей наблюдается в районных ТЦ — 13,2%, что связано с перераспределением трафика и закрытием нескольких крупных арендаторов.

Аналитики отмечают, что тренд на рост свободных площадей продолжится: по прогнозу CORE.XP, к концу 2025 года показатель достигнет 6,2%, а в 2026 году — 8,3%.

Открытия новых ТЦ и рекордный темп прироста площадей. Несмотря на рост вакантности, рынок показывает рекордные темпы ввода новых торговых центров: за три квартала открыто 109 тыс. кв. м — больше, чем за весь 2024 год, в III квартале открылось 3 качественных объекта: Грис Молл, торговая галерея в МФК «Прокшино» и ОМА, средний размер нового ТЦ — 9,6 тыс. кв. м, 74% открытий в 2025 году — объекты районного формата.

За первые три квартала 2025 года на российский рынок вышли 11 иностранных брендов — на восемь меньше, чем годом ранее. В III квартале было зафиксировано лишь два новых выхода.

55% всех новых международных брендов пришлись на fashion-сегмент, однако в целом активность зарубежных компаний остаётся ниже показателей 2022–2024 годов.

вызвано необходимостью обеспечить жителей Москвы социальной инфраструктурой. При этом строящиеся комплексы апартаментов могут вводиться в эксплуатацию без каких-либо ограничений.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что за прошедший после запрета на строительство апартаментов год этот формат постепенно теряет долю в структуре первичного рынка жилой недвижимости. По итогам III квартала 2025 года она сократилась до 10%, тогда как доля квартир выросла до 90%.

Наибольшее количество апартаментов сегодня представлено в бизнес-классе — 3,1 тыс. лотов, что составляет 89% от общего количества первичного предложения апартаментов в границах старой Москвы. На комфорт-класс приходится 3% (119 лотов), на премиум — 5% (181 лот) и на де-люкс — 3% (90 лотов). Совокупно на эти три класса приходится 11% предложения.

Эксперты жилого направления CORE.XP сообщают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра апартаментов на первичном рынке Москвы в октябре 2025 года составляет 641 тыс. руб., а средний бюджет покупки — 34,6 млн руб. за объект площадью 53,9 кв. м. В более доступных сегментах комфорт- и бизнес-класса апартаменты площадью 17,3–20,4 кв. м можно приобрести за 7,6–7,8 млн руб. Самые дорогие апартаменты представлены в премиум- и делюкс-классе, где стоимость покупки достигает 1,9–2,0 млрд руб. за лоты площадью от 508,2 до 890,6 кв. м.

«Несмотря на запрет строительства апартаментов, интерес к этому формату жилья остается стабильным. Основную долю покупателей сегодня составляют инвесторы, рассматривающие этот формат как инструмент для сдачи в аренду. Кроме того, их привлекает возможная смена статуса помещений на «жилые», то есть перевод апартаментов в квартиры», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Так, в последнее время произошел перевод апартаментов в квартиры в проектах «Верейская, 41» застройщика «Самолет», «Космо 4/22» от «Галс Девелопмент» и ORO от девелопера Stenoy. Однако, по словам экспертов, предсказать, какие комплексы в будущем также получат возможность перевода в квартиры, сложно.

«Конкуренцию инвесторам составляют покупатели, которые приобретают апартаменты ввиду возможности гибко использовать планировку, а также за счет более привлекательной локации, в которой квартиры стоят дороже, чем апартаменты», — добавляет Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP.

Аналитики CORE.XP зафиксировали рост доли неклассифицированных средств размещения в Сочи после введения обязательной классификации гостиниц. По итогам 2025 года доля «серого» сектора на крупнейшем курорте России выросла с 48% в 2018 году до 61%, что стало следствием обновлённых требований к подтверждению категорий и статусов объектов размещения.

После временного спада в 2020 году, вероятно связанного с пандемией, гостиничный рынок Сочи вновь демонстрирует рост. Количество объектов увеличилось на 15%, однако номерной фонд — взрывным образом, на 259% по сравнению с 2024 годом. Это может свидетельствовать о массовом появлении новых неклассифицированных средств размещения, а также активизации частного сектора: апартаментов, гостевых домов и других малых форм, не прошедших официальную классификацию.

«Обязательная классификация стала серьёзным испытанием для рынка, Часть объектов не смогла пройти процедуру из-за несоответствия требованиям или особенностей юридического статуса. Это привело к росту числа неклассифицированных предложений, часть из которых ушла в “серую” зону — фактически продолжая работать вне официального реестра», —

Так называемый «серый сектор» включает объекты, не внесённые в официальный реестр средств размещения (https://tourism.fsa.gov.ru/). Среди причин непрохождения классификации — несоответствие техническим требованиям, расположение на территориях с ограничениями (включая ООПТ), регистрация как индивидуальное предпринимательство с видом деятельности «сдача жилья в аренду», а не гостиничный бизнес.

Непрохождение классификации влечёт штрафы, возможное закрытие объектов и запрет на размещение информации о них на туристических агрегаторах. При этом риски несут и сами туристы — отсутствие гарантий безопасности, возможное мошенничество и нарушения прав потребителей.

Несмотря на сложности, Сочи сохраняет позиции ведущего центра гостиничной индустрии региона. По данным CORE.XP, в сентябре 2025 года в городе насчитывалосьболее 107 тысяч классифицированных номеров, что на 18,1% больше, чем в 2018 году. Однако доля неклассифицированного фонда выросла с 7% до 20% за тот же период.

На долю Сочи приходится 41% всего номерного фонда Краснодарского края, включая 59,1% пятизвёздочного и 55,8% четырёхзвёздочного предложения региона.

«Сочи остаётся ключевым курортом федерального значения и драйвером развития гостиничного сектора Кубани, — добавляют в CORE.XP. — Рынок демонстрирует устойчивость и гибкость, сочетая развитие качественного сервиса с высокой востребованностью более доступных форм размещения».

В последние месяцы на московском рынке новостроек заметно усилилась тенденция: значительная часть квартир предлагается покупателям без отделки или «в черновой отделке», без финишного ремонта. Это не случайность, а ответ сразу на несколько нарастающих проблем.

Эксперты “НДВ Супермаркет Недвижимости” отмечают факторы, которые влияют на этот тренд. В октябре 2025 года экспозиции в Старой Москве доля квартир без отделки составляет 59,5%. Доля предложений с предчистовой отделкой 20, 8% с отделкой – 19, 6%.

Цены на отделочные материалы растут быстрее, чем могла предвидеть смета застройщика. Даже если бюджет рассчитан с запасом, скачки цен и перебои в логистике оборачиваются убытками. Застройщику проще исключить из проекта опцию отделки, чтобы не нести риск перерасхода и задержек.

Девелоперы сегодня вынуждены считаться с дороговизной кредитов. Любая задержка – дополнительный расход процентов по кредитам, особенно при высоких ставках. Отказ от отделки позволяет сократить цикл строительства и быстрее сдавать дома, снижая финансовые потери.

При этом покупатели стали более чувствительны к цене «входа», отмечают эксперт “НДВ Супермаркет Недвижимости”. На старте проекта отделка – это значительная надбавка. Сейчас многие предпочитают платить меньше сразу и самостоятельно управлять отделкой под себя – выбирать материалы, дизайн, сроки. Особенно это заметно в массовом и среднем сегментах. Покупатели перестали воспринимать такие решения как достойный «подарок», и готовы отказаться от отделки, чтобы не переплачивать за то, что им может не подойти.

Квартиры без отделки стали нормой в массовом сегменте. Если ставки кредитов начнут снижаться и цепочки поставок стабилизируются, можно ожидать возврат части предложений с отделкой, но как привилегия, а не стандарт. С высокой долей вероятности «без отделки» закрепит статус базовой модели в большинстве проектов.

Этот тренд – отражение ситуации к которой пришел рынок: рост себестоимости строительства, ужесточение финансовых условий, более взыскательный и прагматичный покупатель.

На сегодняшний день насчитывается 18 проектов новостроек. По сроку сдачи большая доля приходится на 2026 г. – 46,1%, на втором месте – 2025 г. (23,6%), на третьем – 2027 г. с долей 17%. На долю готового жилья приходится 13,3%.

Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что средняя цена за квадратный метр составляет 114 тыс. руб при цене лота от 2,5 до 16 млн руб. Средняя стоимость квартиры составляет 6,3 млн руб.: студий – 3,8 млн руб., 1 комн. лотов – 5 млн руб., 2 комн. – 7 млн руб., 3 и 4 комн. – по 8,1 и 11,2 млн руб.

Большая часть приходится однокомнатные и двухкомнатные квартиры с долей по 40,2%, также трехкомнатные квартиры с долей 13,6%.

На долю студий приходится 5,2%, на долю крупноформатных лотов – 0,8%. Средняя площадь составляет 55,1 кв.м.

Большая часть предложения (65,1%) представлена без отделки, на долю предчистовой отделки приходится 25,8%, на долю полной отделки – 9,1%.

Это значение превышает показатели как предыдущего квартала (5,1%) на 0,6 п.п., так и 1 квартала 2025 г. (4,7%) – на 1 п.п. Также оно превосходит отметку 2 квартала 2024 года (5,2%), когда показатель только начинал нисходящий тренд после высоких уровней 2022 и 2023 года.

Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы, 2015-2025 гг., %

При этом наибольший показатель доли свободных площадей наблюдается в ТЦ районного формата – 13,2% (+2,6 п. п. по сравнению с 2 кв. 2025), далее следуют суперрегиональные ТЦ – 5,7% (+0,8 п. п.), окружные – 5,2% (+0,8 п. п.), региональные – 4,4%, продемонстрировавшие снижение показателя на 0,4 п. п.

Рост доли свободных площадей обусловлен действием нескольких макроэкономических и отраслевых факторов. Ключевое влияние оказывают замедление потребительского спроса, сохраняющиеся высокие кредитные ставки, ограничивающие возможности ритейлеров для развития или поддержания текущей сети офлайн-точек. Также достаточно ощутимо давление со стороны онлайн-торговли, из-за которого часть арендаторов принимает решение о сокращении числа своих помещений в ТЦ. Данный отток арендаторов происходит в условиях стабильного открытия торговых центров и ввода новых торговых площадей, что в совокупности приводит к увеличению предложения свободных площадей.

По прогнозам CORE.XP, данная тенденция сохранится в среднесрочной перспективе – ожидается, что по итогам второго полугодия 2025 года доля свободных площадей может составить 7,7%. Основой для такого прогноза служит ожидаемое дальнейшее сокращение ввода новых торговых центров на фоне сохранения текущих вызовов, включая отток арендаторов и дорогое кредитование.

Доля ипотечных кредитов, выдаваемых банками на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), демонстрирует значительный рост. В январе 2025 года она составляла всего 0,5% от общего объема ипотечного кредитования, а к июлю того же года достигла 3,7%. Об этом сообщил директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков в ходе Международного бизнес-форума недвижимости в Санкт-Петербурге.

Средний прирост ипотечного кредитования на цели строительства жилых домов за период составил 41,5%. По прогнозам ДОМ.РФ, к концу 2025 года будет выдано от 20 до 30 тысяч ипотечных кредитов на ИЖС. Это указывает на постепенное оживление рынка и формирование устойчивого спроса на частное домостроение. Рост доли ипотеки на ИЖС обусловлен не только увеличением общего объема кредитования, но и активным развитием государственных программ поддержки, а также повышением осведомленности граждан о возможностях ипотечного кредитования для строительства собственного дома, сообщает Информационное агентство ТАСС.

Эксперт Президентской академии в Орле Власова Анастасия отмечает, что наблюдаемый рост доли ипотеки на ИЖС свидетельствует о повышении доступности и привлекательности частного домостроения для граждан, а также о развитии финансовых инструментов. Эти тенденции могут поспособствовать дальнейшему развитию рынка индивидуального жилищного строительства.