Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

Московская архитектура меняет парадигму: от точечной застройки — к комплексному осмыслению территории, от спальных районов — к полицентричной модели, от простой функциональности — к архитектуре как событию. О трендах, определяющих облик столицы в 2026 году, рассказывает главный архитектор Евгений Железко на примере реновации территории по проекту архитектурного бюро «Крупный план».

Тренд №1. Зеленая река вместо разрозненных дворов

Ключевая тенденция — формирование общественного пространства, соединяющего все элементы среды в единое целое. В проекте KPLN эту роль играет «зеленая река»: пешеходная аллея, проходящая через весь участок. Все ключевые точки района (метро, школа, набережная) оказываются в шаговой доступности по единому маршруту, изолированному от автомобильного движения.

«Резидент может выйти из благоустроенного двора на эту пешеходную зеленую реку и по ней дойти до офисного центра, торговой галереи или отвезти ребенка в детский сад, — комментирует Евгений Железко, главный архитектор бюро «Крупный план» (KPLN). — Это важно для удобства жителей, формирования комфортной среды и создания новых публичных пространств».

Образ потока стал основной идеей концепции реновации. Примечательно, что зеленая река повторяет контур реки Рыбинки, которая исторически существовала на этой территории, а водный объект у культурного центра переосмысляет пруд, находившийся здесь ранее. Сегодня такой подход — не просто инициатива бюро, а требование города.

Тренд №2. Микс функций: офисы, культурные центры, жилье

Если раньше офисные центры строились преимущественно в центре города, а на окраинах формировались спальные районы, то сейчас тренд кардинально изменился. Современная застройка подразумевает сочетание разных функциональных зон: жилье, офисы, торговля, культура, социальные объекты.

В проекте архбюро «Крупный план», примыкающем к Третьему транспортному кольцу, появляются офисные башни высотой до 200 метров, торговый и культурный центры, детские сады и школа.

Тренд №3. Вода как центр притяжения

Водные объекты — от крупных прудов до «сухих фонтанов» — все чаще появляются в жилых комплексах независимо от их класса. В проекте KPLN культурный центр интегрирован с историческим прудом — это единый объект и единая композиция.

«Внимание к истории места проявилось в градостроительных и ландшафтных акцентах – водоем с многоуровневым амфитеатром культурного центра находится на месте исторического пруда, подчеркивая преемственность, а река, перемещенная в подземный коллектор, повторяется в траектории пешеходного бульвара», — отмечает Евгений Железко, главный архитектор бюро «Крупный план» (KPLN).

Тренд №4. Эволюция мобильности: от личных авто к приоритету такси и метро

Нормативы Москвы изменились: расчет машино-мест теперь ограничивает и нижний, и верхний порог, ориентируя жителей к использованию общественного транспорта и такси. Появился новый норматив: в пешеходной доступности от главного вестибюля должна быть зона остановки такси.

Подземный паркинг, безусловно, остается, но процент автомобилей на семью снижается с развитием метро и инфраструктуры такси.

Тренд №5. Высотные доминанты

Ограничения по высоте застройки в Москве сняты: в каждом крупном объекте должна быть высотная доминанта — это создает силуэт и образ района.

Стоимость строительства таких зданий существенно выше стандартных, но требования города и рыночный запрос диктуют именно такую архитектуру. При этом увеличение площади остекления придает башням легкость и обеспечивает панорамные виды — то, что сегодня входит в стандарт качества.

Тренд №6. Индустриальное наследие в современных фасадах

Участок проекта KPLN исторически примыкал к железной дороге, использовавшейся для грузоперевозок. Сейчас здесь проходят пассажирские перевозки, но архитекторы решили сохранить «память места». Тема транспорта легла в основу текстурных и фасадных решений: сдвижка объемов доминантных башен, мотивы выступающих ребер в регулярной сетке фасадов вызывают ассоциации с железнодорожными контейнерами, при этом адаптированы под современное жилье с панорамными окнами и большим количеством металла.

Тренд №7. Конкурсный отбор

Сегодня на каждый участок застройки в Москве проводится конкурс, бюро предлагают от трех до пяти различных концепций, и выбирают наиболее эффектный и интересный вариант. Каждый новый объект становится событием для района. И это, безусловно, влияет на стоимость строительства и, как следствие, на цены продажи недвижимости.

Архитектура Москвы 2026 — статусная, эффектная, событийная. Все объекты, которые сейчас проектируются в столице, исключая программы реновации под переселение, относятся к бизнес-классу и выше. Застройка становится полицентричной, средовой, исторически осмысленной и, главное, максимально комфортной для резидентов.

Объявлены победители 5-й ежегодной международной премии International Architecture & Design Awards (IADA). В этом году в шорт-лист вошли свыше 500 проектов из 53 стран. Сразу три проекта российского архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN) — аэропорт Архыза, аэропорт Омск-Федоровка и гостиничный комплекс Foros Serpentine — получили Платиновую, Золотую и Бронзовую награды соответственно.

В рамках International Architecture & Design Awards 2026 проект аэропорта Архыза стал платиновым победителем в номинации «Архитектура аэропортов, вокзалов и терминалов». Строительство первой воздушной гавани в Карачаево-Черкесии планируют завершить в 2029 году. Проект прошел госэкспертизу, и команда бюро продолжает разрабатывать дизайн интерьеров и навигации. Редкий случай, когда одно бюро занимается архитектурой в комплексе: большой пространственной, и интерьерной.

В этой же номинации концептуальный проект аэропорта Омск-Федоровка получил золотую награду. Образ омского аэропорта от KPLN обращается к истории города: архитекторы взяли за основу архетип сибирского острога, который существовал в этой местности в XVIII веке, и превратили его из неприступной крепости в открытые «ворота в небо». 128 гигантских перевернутых конусов, словно световые фонари, днем заливают терминал естественным светом, а вечером превращаются в светящиеся скульптуры-ориентиры.

Гостиничный комплекс и spa-апартаменты Foros Serpentine по проекту архбюро «Крупный план» награжден бронзой в номинации «Проектирование жилых и общественных зданий». Причудливо изогнутые очертания комплекса в Ялте — переосмысление мотива горного серпантина. Извилистая дорога оплетает горные склоны со множеством ручьев и переходящих одна в другую террас: побуждение к слиянию с ландшафтом становится необходимым для осознанной, мыслящей, чуткой к контексту архитектуры.

«Для нас честь получить признание международного сообщества и сразу три награды в престижной международной премии IADA. Благодарим членов жюри за внимание к нашим проектам, а команду — за высокий профессионализм и веру в то, что архитектура может быть смелой, контекстной и в то же время реализовываться так, как мы стремимся. Эти награды — не финальная точка, а важный этап пути — вдохновенного и осознанного», — отмечает Сергей Никешкин, сооснователь и партнер архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN).

Подчеркнем, что каждая заявка на конкурс оценивалась международным жюри с экспертами из Китая, Великобритании, Италии, США, Португалии, Франции и других стран. Это признанные профессионалы, известные своими творческими работами, критическим подходом и вкладом в архитектуру и дизайн мирового уровня.

О премии IADA

International Architecture & Design Awards (IADA) — это ежегодный глобальный конкурс, отмечающий выдающиеся достижения в области архитектуры, дизайна интерьеров, промышленного дизайна, ландшафтной архитектуры и смежных творческих сфер.

Штаб-квартира архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN) в особняке XIX века стала победителем XI сезона Международной независимой премии для архитекторов, дизайнеров и девелоперов ADDAWARDS 2025 в номинации «Бизнес‑интерьеры». Первое место проект восстановления исторического особняка занял в категории «Бизнес».

Наградной кубок из терраццо, созданный эксклюзивно для XI сезона премии одним из лучших предметных дизайнеров России, Алексом Петуниным, стал символом признания работы команды и бережного подхода к наследию.

Отметим масштаб премии: в этом сезоне на победу претендовали более 2400 работ от 658 авторов из 183 городов России и зарубежья.

Офис архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN) располагается в административном здании бывшей Алексеевской насосной станции 1892 года.

Исторический особняк в «кирпичном стиле», некогда вмещавший кабинет главного инженера московских водопроводов, канцелярию и телефонную станцию, обрел новую жизнь как современное офисное пространство, бережно сохранившее дух эпохи.

Проект восстановления здания стал актом уважения к наследию: специалисты восстановили уникальные элементы интерьера — голландскую изразцовую печь-камин с латунной фурнитурой, исторический паркет из четырех пород дерева, чугунные перила парадной лестницы с тонким литьем и оригинальную лепнину на потолках.

При этом особняк полностью подходит под рабочую среду: вместо советских разрозненных комнат — open space, высокие окна с сохраненными рамами, а исторические арки и проемы органично вписаны в современную планировку. Особое внимание уделили инженерии: расчищена и модернизирована оригинальная система вентиляции XIX века.

«Эта награда — признание того, что уважение к истории и требование к комфортным рабочим пространствам могут существовать в гармонии», — отмечает Сергей Некишкин, сооснователь и партнер архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN).

«Каждая восстановленная деталь здесь не просто элемент декора, а часть контекста, который вдохновляет на новые проекты будущего», — подчеркивает Андрей Михайлов, сооснователь и партнер архбюро «Крупный план».

Благодарим членов жюри и организаторов ADDAWARDS за высокую оценку и доверие.

Отметим, что в прошлом году офис KPLN в восстановленном особняке 1892 года вошел в ТОП-100 «Лучших проектов России 2023-2025» журнала «Проект Россия».

На отраслевой дискуссии «Заказчик и генпроектировщик: борьба или сотрудничество», организованной архитектурным бюро «Крупный план» (KPLN), определили принципы, позволяющие нивелировать конфликтные ситуации, создавать и реализовывать проекты с минимальной потерей ресурсов.

Участники диалога — ведущие представители архитектурного, девелоперского и юридического сообщества — на практике разобрали, как этот принцип воплотить в жизнь, минуя типичные ошибки.

«Вдохновляющий проект начинается не с идеи, а с рукопожатия. С того момента, когда две стороны решают, что их цель — не просто сдать объект, а создать ценности вместе», — отметил сооснователь и партнер архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN).

Главные болевые точки

Спикеры выделили ключевые проблемы, которые возникают на пути от концепции до реализации:

1. Размытая ответственность. Отсутствие четкого «акта разграничения», где непонятно, кто за что отвечает и принимает решения. «Проблемы рождаются не в договоре, а в ежедневных зум-сессиях, где неясно, кто принимает решения», — отметили участники.Со стороны заказчика нередко отсутствует единственный уполномоченный представитель с полномочиями, что приводит к «запусканию вопросов в пустоту» и многомесячным задержкам.
2. Дефицит исходных данных. Частая практика, когда проектирование начинается и ведется без полноценного технического задания, геодезии или техусловий. Проектировщики часто идут на риск, начиная работу практически «вслепую», чтобы не затягивать процесс, но это создает почву для будущих переделок и конфликтов.
3. Культура бесконечного «лучшайзинга». Попытки улучшить проект на поздних стадиях, которые «затягивают сроки, раздувают бюджет и снижают мотивацию команды».

Ответственность за результат: чья она?

Как считают проектировщики, архитектурный облик — зона ответственности исключительно архитектора. «Самая непривлекательная фраза, которую можно сказать на защите проекта: «Мы сделали так, потому что нам сказал заказчик», — отметил один из экспертов. Согласие на непрофессиональное решение — это уступка, а не компромисс. При этом представитель заказчиков согласился с этой позицией, подчеркнув, что ждет от проектировщика не слепого следования ТЗ, а экспертного диалога и обоснованных предложений по улучшению.

Профилактика вместо суда

Как отметил во время дискуссии юрист, ключевая задача — не выиграть суд, а предотвратить его. «Наш ключевой показатель эффективности — в динамике количество судов должно становиться меньше», — отметил юридический эксперт. Для этого с самого начала необходимо выстраивать четкие коммуникации: прописывать в договоре конкретные каналы связи (например, электронную почту и Telegram-канал проекта) и круг лиц, имеющих право принимать решения.

Идеальный проект рождается не тогда, когда одна сторона подавляет другую, а когда встречаются два профессионала. Идеальный заказчик — тот, кто хочет гордиться результатом, а не просто сдать объект. Идеальный архитектор — тот, кто вдохновляет заказчика, создавая лучшее из возможного.

Студия дизайна интерьера L.Design Studio объявила о запуске нового направления — разработке дизайн-проектов интерьеров в Дубае. Компания начинает работу с объектами жилой недвижимости в одном из самых динамично развивающихся рынков мира, предлагая комплексные решения для квартир, апартаментов и частных домов в современных жилых комплексах ОАЭ.

Выход на рынок Дубая связан с растущим спросом на профессиональные услуги в сфере дизайна интерьера со стороны иностранных владельцев недвижимости. За последние годы эмират стал одной из ключевых точек притяжения для инвесторов и частных покупателей, приобретающих жильё как для личного проживания, так и для сдачи в аренду. В таких условиях дизайн интерьера перестаёт быть исключительно вопросом эстетики и становится инструментом повышения комфорта, ликвидности и инвестиционной привлекательности объекта.

Современные жилые комплексы Дубая отличаются высоким уровнем архитектуры, сложными планировочными решениями, панорамным остеклением и повышенными требованиями к инженерным системам. По мнению специалистов L.Design Studio, эти особенности требуют детально проработанного дизайн-проекта, который учитывает не только визуальную составляющую, но и функциональность пространства, сценарии использования помещений, климатические условия региона и стандарты застройщиков.

В рамках нового направления студия предлагает полный цикл разработки дизайн-проекта. Он включает анализ объекта, создание планировочных решений, разработку концепции интерьера, фотореалистичную 3D-визуализацию, подбор отделочных материалов, мебели и оборудования, а также подготовку рабочей документации для реализации проекта. При необходимости осуществляется авторский надзор и комплектация объекта в соответствии с утверждённой концепцией.

Отдельное внимание уделяется проектам инвестиционного формата — интерьерам для сдачи в аренду и последующей перепродажи. Такой подход предполагает поиск баланса между эстетикой, бюджетом и универсальностью решений. В студии отмечают, что грамотно разработанный интерьер позволяет ускорить выход объекта на рынок, повысить его конкурентоспособность и увеличить потенциальный доход для владельца.

Работа с проектами в Дубае может вестись как очно, так и в дистанционном формате, что особенно актуально для клиентов, проживающих в других странах. Команда L.Design Studio выстраивает процесс проектирования таким образом, чтобы заказчик имел полное понимание всех этапов работы и мог контролировать принятие ключевых решений независимо от своего местоположения.

Запуск направления по созданию дизайна интерьера в Дубае стал логичным продолжением развития студии, ранее специализировавшейся на создании интерьеров в премиальных жилых комплексах Москвы. Накопленный опыт работы с объектами высокого класса, системный подход к проектированию и внимание к деталям позволяют адаптировать экспертизу студии под международный рынок и особенности недвижимости Ближнего Востока.

По словам представителей L.Design Studio, компания планирует развивать новое направление, расширяя портфель реализованных проектов и укрепляя своё присутствие на рынке дизайна интерьера в Дубае. Основной фокус остаётся на создании функциональных, продуманных и актуальных интерьеров, соответствующих ожиданиям современных владельцев недвижимости.

Восстановленный особняк XIX века — офис архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN) — вошел в топ-100 «Лучших проектов России 2023-2025» журнала «Проект Россия».

В юбилейном выпуске печатного издания размещены выдающиеся архитектурные и интерьерные объекты, реализованные за последние два года. Один из них — восстановленное историческое административное здание бывшей Алексеевской насосной станции в Москве по проекту архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN).

Проект восстановления административного здания Алексеевской насосной станции с квартирой главного инженера, канцелярией и телефонной станцией 1892 года стал лауреатом в номинации «Проекты Pе» от профильного архитектурного журнала «Проект Россия». Этот год стал особенным для издания, юбилейным: альманаху исполнилось 30 лет.

В жюри входили 15 специалистов международного уровня из архитектурной сферы, в том числе из России, Японии, Ирана, Бразилии. Среди них: Илья Мукосей, Юлий Борисов, Йоко Танабе, Хуман Балазаде, Санджай Гупта, Лоран Труст и другие гуру архитектуры. Лучшие проекты выбирали в семи номинациях.

Из всех представленных реализованных проектов реконструкции, реставрации и приспособления эксперты определили 15 наиболее выдающихся. Эта номинация получилась обширнее, чем в прошлом выпуске (15 проектов против 10).

«Приятно осознавать, как бывшее в запустении пространство превращается в нечто по-настоящему ценное благодаря команде нашего архитектурного бюро. Нам посчастливилось восстановить этот особняк, вернуть ему первоначальный облик и воплотить замысел архитектора Максима Геппенера и инженеров Константина Дункера и Николая Зимина. Сегодня наша главная переговорная с гордостью носит имя «Геппенер» — в знак уважения к истории этого места», — отмечает Сергей Никешкин, сооснователь и партнер архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN).

По мнению архитекторов, инженеров и конструкторов бюро «Крупный план», реставрация исторических зданий — это возвращение городу его архитектурного наследия, сохранение уникальной атмосферы места, создание живой связи между знаковым прошлым, вдохновляющим настоящим и будущим.

Фото: Даниил Анненков

Эксперты рассказали о конкретных кейсах внедрения нейросетей в работу архитектурных бюро на дискуссии «ИИ-соавтор: делегируем мы рутину или вдохновение?», организованной архитектурным бюро «Крупный план» (KPLN) в рамках международного фестиваля «Зодчество».

Спикеры поделились примерами интеграции искусственного интеллекта в рабочие процессы и проблемами, с которыми чаще всего сталкиваются.

Диагностика настоящего: ИИ как «молодой и амбициозный сотрудник»

В первом раунде эксперты на конкретных кейсах показали, где искусственный интеллект уже сегодня прочно вошел в практику российских архбюро. В некоторых компаниях предконцепции уже сдаются с использованием сгенерированных нейросетями изображений, и клиенты довольны результатом. Спикеры отметили рост применения ИИ для проверки проектной документации через специализированные сервисы.

Многие бюро успешно презентуют «ожившие» изображения: когда заказчик видит статическую картинку, он фокусируется на деталях, а динамичные кадры позволяют воспринимать целостный образ.

Руководитель архбюро привел данные международного исследования, согласно которому более 50% архитектурных бюро в мире уже применяют нейросети, но только 10% делают это на постоянной основе. «Это тот инструмент, который может помочь с эффективностью, особенно малому бизнесу в борьбе с крупными корпорациями. Главный риск сегодня — не использовать нейросети. Если ты не применяешь ИИ, ты просто делаешь себя медленнее своих конкурентов», — подчеркнул архитектор.

Однако пока ИИ как «молодой неопытный сотрудник», ему можно делегировать задачи, но к результатам нужно относиться с долей скепсиса и обязательно проверять. «Вы можете сами заложить ошибку, которую ИИ должен найти, или проверить его, задав вопрос о том, что вы точно знаете», — пояснил эксперт.

Рутина и вдохновение: ИИ как «усилитель сигнала»

В самой острой части дискуссии спикеры обсудили, не приведет ли повсеместное использование нейросетей к унификации архитектурного языка. Один из спикеров высказал мнение, что архитектура — не чистое искусство, а «искусство делать лучшее из возможного» в рамках, иногда жестких, ограничений. Он назвал нейросети «усилителем сигнала», эффективность которого зависит от профессионализма архитектора. «Когда мы, архитекторы-перфекционисты, сталкиваемся с генерацией сотен вариантов, главной проблемой становится не создание, а выбор. Если вы не знаете, чего хотите, ИИ вам не поможет».

Новые роли и вечные ценности

Отвечая на вопрос о том, как изменится структура бюро через 5-10 лет, мнения разделились. Тимофей Лютомский (РАЗУМ) предположил, что появятся высокоспециализированные копайлоты для сопровождения работы ГАПов и ГИПов, а рутинные операции будут автоматизированы. При этом он, как и другие спикеры, подчеркнул, что юридическая ответственность за проект останется за человеком.

Прогноз Сергея Маркова оказался более консервативным: из-за инерционности строительной отрасли радикальных изменений в структуре бюро в ближайшие 5 лет ждать не стоит.

Неожиданную точку зрения высказал Андрей Киселев, заявив, что в эпоху тотальной цифровой генерации может произойти «ренессанс» аналоговых техник, таких как ручная графика. По его мнению, владение традиционными навыками и через несколько лет может стать мощным конкурентным преимуществом.

«Искусственный интеллект не отменяет необходимость в насмотренности и развитом вкусе архитектора. Наоборот, он делает эти качества еще более ценными и становится фильтром и катализатором идей, но источником вдохновения по-прежнему остается человек, личность», — подчеркнула модератор дискуссии, Гюльнара Федосеева (Крупный план, KPLN).

Участники дискуссии «Творческие методы макетирования. Взгляд архитекторов и девелоперов» Сергей Никешкин (KPLN Крупный план), Дарья Листопад (Мегабудка), Евгения Удалова (ХОРА), Дмитрий Сухов (Генпро) и Юля Каптур (Fragments) обсудили, как макет влияет на согласование проектов, в каких случаях он мешает принятию решений, и способны ли современные технологии полностью заменить тактильные модели.

Макет как инструмент диалога с заказчиком

Участники паблик-тока отметили, что макет часто становится ключевым аргументом в диалоге с заказчиком, позволяя буквально «прикоснуться» к проекту. Однако его эффективность зависит от контекста и способности клиента «прочитать» модель.

«Макет — это первичная материализация идеи. Он позволяет увидеть в материальном мире то, что иначе осталось бы лишь концепцией», — считает Сергей Никешкин, сооснователь и главный архитектор архитектурного бюро KPLN (Крупный план).

Когда макет вредит: истории провалов

Архитекторы привели конкретные примеры, когда макет не помог, а помешал принятию решений, создавая иллюзии и вызывая ощущение фрустрации у заказчиков.

«Мы напечатали на 3D-принтере плотно стоящие друг к другу башни, детали среды. Заказчик был очарован, но макет скрывал реальные проблемы проекта — он стал обманкой, создавая впечатление, не совпадающее с жизнью», — рассказал один из участников.

Другой пример: архмакет интерьера для частных клиентов: детальная модель с открывающейся крышей, вместо того чтобы прояснить ситуацию, ввела клиентов в еще большую неопределенность. Как показала практика, не каждый способен визуализировать в воображении статичную форму.

Макет мечты: воплощение вместо модели

В ходе дискуссии, отвечая на вопрос гостей, спикеры пофантазировали о том, какой макет они создали бы при неограниченных временных и материальных ресурсах.

«Идеальный макет здания — это его воплощение. Ради этого работает каждый архитектор, и я бы потратил время не на макет, а на реализацию самого проекта», — считает Сергей Никешкин (KPLN). Участники подчеркнули, что макет — не самоцель, а инструмент, который должен служить воплощению замысла.

Заменит ли VR и 3D-моделирование макетирование?

Один из ключевых вопросов дискуссии — способны ли цифровые технологии вытеснить тактильные макеты. По мнению спикеров, VR и 3D-модели — это как кино и театр. Они существуют параллельно, выполняя разные функции. Цифровые инструменты не заменят физический макет, потому что он дает не только визуальный, но и тактильный опыт, позволяющий прочувствовать материал и пространство.

Дискуссия состоялась в рамках деловой программы выставки «Внутри города. Искусство архитектурного макета», которая экспонируется в Центре «Зотов» до 14 ноября 2025 года.

Фото: Анастасия Владиславлева, предоставлены центром «Зотов»