Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

С января по сентябрь 2025 года введено в эксплуатацию около 500 тыс. м² офисов, из которых 45% заняты штаб-квартирами крупных компаний, ещё 32% доступны для аренды или покупки. По итогам года ожидается ввод до 1,4 млн м² — в 2,4 раза больше, чем в 2024 году.

Дефицит качественных площадей сохраняется

“Несмотря на возобновление ввода новых площадей в III кв. 2025 года, рынок по-прежнему испытывает дефицит свободного предложения — бóльшую часть новых объектов заняли штаб-квартиры крупныхкомпаний”, — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Наибольший объём свободных площадей сосредоточен в районах за МКАД, а также в Нагатино-ЗИЛ и зоне ЦДР-ТТК (без Москва-Сити и Ленинградского коридора). В центральных и западных локациях предложение остаётся крайне ограниченным.

Спрос снижается, но структура сделок меняется

Общий объём сделок аренды и купли-продажи в I–III кв. 2025 года составил 1,1 млн м² (–16% к аналогичному периоду 2024 г.).

При этом объём сделок аренды сократился на 32%, а купли-продажи вырос на 22%, что подтверждает смещение спроса в пользу приобретения офисов.

Рынок крупных сделок продолжает активизироваться:

за девять месяцев 2025 года заключено 6 сделок купли-продажи площадью свыше 10 тыс. м² и 4 крупных договора аренды.

Арендные ставки стабилизировались

После активного роста в первой половине года ставки аренды стабилизировались:

• средняя ставка аренды вторичных офисов классов Prime, A, B+ внутри МКАД — 38 755 ₽/м²/год (+14% с начала года),
• в премиальных локациях (ЦДР, ЦДР-ТТК, Москва-Сити) — 51 500 ₽/м²/год (+30% с начала года).

В сегменте вторичных офисов повышение ставок по уже существующим объектам почти не наблюдается — рост связан в основном с выходом на рынок более дорогих помещений в новых зданиях.

Прогноз CORE.XP

По итогам 2025 года общий объём сделок может составить 1,4–1,5 млн м² (–30% к 2024 г.), при этом спрос на покупку офисов сохранится на высоком уровне, а арендные ставки останутся стабильными.

В премиальных локациях — Центральном деловом районе и Москва-Сити — стоимость аренды выросла до 56 000 руб. за кв. м в год, что на 44% выше III кв. 2024 года. Столь значительный скачок ставок аренды стал прямым следствием сохраняющегося дефицита качественных площадей, который наблюдается на рынке на протяжении почти двух лет.

«Сложившийся уровень ставок аренды — прямое следствие дефицита качественных помещений. На рынок вышли преимущественно дорогие площади в новых проектах, тогда как более доступные небольшие лоты практически исчезли из предложения. В том числе, мы отметили выход площадей среднего формата — размером от 1 000 до 3 000 кв. м, которые повлияли на рост средневзвешенного показателя», — прокомментировала Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Наиболее заметный рост ставок зафиксирован в сегменте офисов класса Prime. По итогам III квартала 2025 года аренда таких помещений в среднем обходилась в 72 тыс. руб. за кв. м в год, что на 58% выше показателя годичной давности. В сегменте класса А ставки выросли на 35% и достигли 47 тыс. рублей, тогда как в классе B+ рост составил 9% — до 31 тыс. рублей за кв. м в год, подсчитали в CORE.XP. Разница в динамике цен между классами напрямую связана с уровнем дефицита предложения: если в сегменте Prime доля свободных площадей за год сократилась с 7,6% до 3,0%, то в классах А и B+ этот показатель остался сравнительно на прошлогоднем уровне — 4,2% и 3,3% соответственно.

Такая диспропорция указывает, что офисный рынок Москвы всё больше формируется за счёт мелких блоков, в то время как опций для выбора крупных лотов становится всё меньше.

В количественном выражении на III кв. 2025 г. в Москве доступно 774 офисных блока общей площадью около 610 тыс. кв. м. Половина этого объема приходится на офисы от 1 001 до 2 000 кв. м и свыше 10 000 кв. м, но в штуках таких помещений немного. Выбор для крупного арендатора ограничен. Основная масса свободных объектов представлена небольшими офисами — до 1 000 кв. м.

Общий объем свободных офисов в аренду размером до 1 000 кв. м. оставляет 168 тыс. кв. м на III кв. 2025 г. Предложение офисов малого формата сбалансировано для всех локаций, отмечают аналитики CORE.XP. Наибольший объём таких помещений представлен за МКАД, а также в зонах ЦДР–ТТК, ТТК–МКАД (Юг, Юго-Запад) и Ленинградском деловом районе.

«Доля крупных офисов на рынке снижается, и всё больше компаний выбирают стратегию размещения в нескольких локациях, например, для бэкофисов. Это отражает не только дефицит больших площадей, но и изменение подхода к организации рабочего пространства», — добавляет Ирина Хорошилова, старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP.

В январе-сентябре 2025 г. 43% от общего объема сделок аренды пришлось на блоки до 1 000 кв. м (против 49% годом ранее). Еще 32% объема составила аренда помещений размером от 1 001-3 000 кв. м, 15% — от 5 000 кв. м, 10% на офисы 3 001-5 000 кв. м.

Эти площади включают как блоки от 5 000 до 10 000 кв. м, так и офисы, предлагаемые в аренду целыми зданиями.

Объем свободных офисов площадью от 5 000 до 10 000 кв. м составляет около 53 тыс. кв. м. Наибольшая часть таких лотов сосредоточена в Центральном деловом районе — около 37% от общего объема офисов данного формата. В остальных деловых субрынках предложение крайне ограничено — в среднем по одному бизнес-центру, где возможна аренда помещения аналогичной площади.

Касаемо бизнес-центров большей площади — от 10 000 кв. м — на рынке доступно 130 тыс. кв. м. Половина площадей такого размера приходится на район ЗИЛ, где в 2023-2024 гг. были построены новые офисные объекты. Еще 42% объема таких офисов расположено за МКАДом и на Северо-Востоке.

Сокращение крупных лотов сопровождается перераспределением предложения в пользу средних форматов. По оценкам CORE.XP, на блоки площадью от 1 000 до 5 000 кв. м сегодня приходится 42% свободного предложения. Этот сегмент становится основным драйвером рынка, особенно среди компаний, оптимизирующих офисные площади и переходящих к гибридной модели работы.

«Спрос на крупные офисы остаётся стабильным, однако предложение не поспевает за потребностями арендаторов. Всё больше компаний переориентируются на покупку площадей в строящихся бизнес-центрах, что дополнительно снижает объем доступных лотов в аренду.», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Средневзвешенная ставка аренды по Москве на III кв. 2025 года составляет 29 100 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 24% выше, чем годом ранее. В центральных районах ставки достигают 48 800 руб., внутри ТТК — около 43 600 руб., внутри МКАД — 34 600 руб.

В нем было проанализировано 75 городов-миллионников мира. Согласно исследованию, в 21 городе ставка аренды на офисную недвижимость находится в фазе пикового роста. Так на сентябрь 2025 года, средневзвешенная ставка аренды офисов в столице России составила 30 592 руб. за кв. м в год, что обеспечило ей 10-е место в рейтинге. Это поставило Москву в один ряд с такими городами, как Стокгольм (66 160 руб./кв. м в год), Цюрих (32 977 руб./кв. м в год), Копенгаген (29 568 руб./кв. м в год) и др.

При этом абсолютным лидером по концентрации городов с пиковыми ставками аренды в офисах стала Европа: 15 из 21 городов с максимальными ставками расположены именно в этом регионе. В список вошли Женева (39 376 руб./кв. м/год), Брюссель (36 200 руб./кв. м/год), Люксембург (35 729 руб./кв. м/год), Эдинбург (34 095 руб./кв. м/год) и др.

В Северной Америке пика ставок аренды достигли Чикаго (43 929 руб./кв. м/год), Лос-Анджелес (41 694 руб./кв. м/год), Монреаль (31 749 руб./кв. м/год) и Мехико (21 193 руб./кв. м/год).

Среди 17 рассмотренных городов, расположенных в Азии, пика роста ставок на офисы достигло всего 2 города: Тайбэй (24 447 руб./кв. м/год) и Ханой (21 252 руб./кв. м/год). А бОльшая часть городов переживает фазу стремительного снижения.

В нем было проанализировано 75 городов-миллионников мира. Согласно исследованию, в 21 городе ставка аренды на офисную недвижимость находится в фазе пикового роста. Так на сентябрь 2025 года, средневзвешенная ставка аренды офисов в столице России составила 30 592 руб. за кв. м в год, что обеспечило ей 10-е место в рейтинге. Это поставило Москву в один ряд с такими городами, как Стокгольм (66 160 руб./кв. м в год), Цюрих (32 977 руб./кв. м в год), Копенгаген (29 568 руб./кв. м в год) и др.

При этом абсолютным лидером по концентрации городов с пиковыми ставками аренды в офисах стала Европа: 15 из 21 городов с максимальными ставками расположены именно в этом регионе. В список вошли Женева (39 376 руб./кв. м/год), Брюссель (36 200 руб./кв. м/год), Люксембург (35 729 руб./кв. м/год), Эдинбург (34 095 руб./кв. м/год) и др.

В Северной Америке пика ставок аренды достигли Чикаго (43 929 руб./кв. м/год), Лос-Анджелес (41 694 руб./кв. м/год), Монреаль (31 749 руб./кв. м/год) и Мехико (21 193 руб./кв. м/год).

Среди 17 рассмотренных городов, расположенных в Азии, пика роста ставок на офисы достигло всего 2 города: Тайбэй (24 447 руб./кв. м/год) и Ханой (21 252 руб./кв. м/год). А бОльшая часть городов переживает фазу стремительного снижения.

Индустриальный девелопер полного цикла RBNA заключил соглашение об аренде склада с OZON. Маркетплейс арендовал последнюю незанятую площадь логистического комплекса класса А «М4» на первой линии трассы М-4 «Дон». Компания OZON арендовала 40,6 тыс. кв. м в логистическом комплексе «М4» для организации сортировочного центра. Площади сданы маркетплейсу на долгий срок. Отсюда заказы будут передаваться в доставку курьерам до клиентов либо в почти 12,5 млн пунктов выдачи заказов Ozon в Москве и Московской области.

Логистический комплекс «М4» с общей площадью 89,9 тыс. кв. м. был введен в эксплуатацию летом 2025 года и имеет передовые архитектурные и технические решения: доковое оборудование Hörmann, современные фасады FRONTSIDE, высокопрочные промышленные полы и управляющую компанию, обеспечивающую сервис в режиме 24/7.

«Большая часть помещений в складском комплексе была реализована на этапе строительства, — комментирует Павел Несмачный, генеральный директор RBNA. — Сделка с OZON финализирует таким образом реализацию нашего проекта. Всё это свидетельствует о высоком спросе и востребованности качественных площадей для логистических целей в Московском регионе».

«Количество наших клиентов и продавцов продолжает увеличиваться, — рассказала директор по логистике Ozon Алла Кулижникова. — По итогам 2 квартала число покупателей превысило 60,5 млн, а число активных продавцов — 600 тыс. Причем 8 из 10 продавцов — малый и средний бизнес. Чтобы сделать доставку для клиентов даже из самых отдаленных поселений региона максимально быстрой и удобной, а также упростить логистику для продавцов, мы продолжаем развивать нашу инфраструктуру. Сотрудничество с RBNA — еще один шаг, который поможет нам в этом».

У комплекса высокая транспортная доступность: до Домодедова можно добраться за 15 минут, до Видного — за 20, а до Щербинки — за 30 минут. В зоне охвата проживает более 340 000 человек.

В общей структуре сделок (вкл. аренду) доля купли-продажи выросла до 36% против 22% годом ранее.

Половину продаж (122 тыс. кв. м) сформировали три крупные сделки. Среди них:

• Покупка «Лукойлом» здания AFI2B – 50 тыс. кв. м;
• Приобретение «РВБ» здания «Легион I» – 47 тыс. кв. м;
• Покупка здания Телеграфа компанией «Т-Банк» – 28 тыс. кв. м

Рост спроса на объекты, реализуемые посредством продажи, обусловлен наличием доступного предложения от девелоперов, которые переориентировали модель реализации объектов. При реализации площадей в объектах нового строительства интерес девелоперов сместился в сторону продажи объекта блоками или целиком. Так, 68% новых офисных объектов реализуются через продажу, а не через аренду. В условиях дефицита свободного арендного предложения и вслед за этим выросших практически вдвое ставок аренды, компании вынуждены приобретать офисы под собственные нужды. Наиболее «ходовым» размером помещения являются офисы до 1000 кв. м. Так, в сентябре 2025 года было заключено 300 таких сделок общей площадью 42 тыс. кв. м, что составило 96% в общей структуре транзакций.