Москва Недвижимость: Ваш надежный гид в мире столичной недвижимости

В августе 2025 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы застройщики предлагали всего 13 проектов с апартаментами. Эксперты компании «Метриум» отмечают, что это минимальный показатель за последние пять лет. Доля апартаментов в общем объеме предложения на этом рынке сократилась с 55% до 13% за аналогичный период.

Эпоха апартаментов, которые долгое время составляли около половины рынка элитных новостроек в Москве, подходит к концу. В связи с фактическим запретом на строительство таких объектов застройщики либо переводят текущие проекты в статус жилых, либо изначально начинают возводить новостройки с квартирами.

В августе 2025 года на московском рынке высокобюджетных новостроек девелоперы предлагали 13 проектов апартаментов, в которых покупателям были доступны 280 объектов. Годом ранее, в августе 2024 года, в продаже находилось 24 проекта с 474 вариантами апартаментов. Таким образом, за год количество проектов на первичном рынке в сегменте высокобюджетных апартаментов сократилось на 46%, а число представленных в продаже помещений – на 41%.

В то же время количество высокобюджетных проектов с квартирами заметно увеличилось. В августе 2025 года в продаже находилось 48 проектов элитного и делюкс-классов, в которых покупатели могли выбрать 1835 квартир. Годом ранее застройщики предлагали 41 проект с 1218 квартирами. Таким образом, предложение жилья в высокобюджетном сегменте рынка выросло за год на 17% по количеству проектов и на 51% по числу представленных в них квартир.

Пять лет назад соотношение между высокобюджетными квартирами и апартаментами на рынке новостроек Москвы было более сбалансированным. В августе 2020 года застройщики предлагали покупателям 26 проектов апартаментов, включавших 1207 объектов недвижимости. В то же время девелоперы реализовывали 38 проектов с квартирами, в которых продавалось 987 помещений.

Таким образом, за пять лет сегмент апартаментов на высокобюджетном рынке сократился на 50% по количеству проектов и на 77% по числу выставленных на продажу апартаментов. В свою очередь, число проектов, предполагающих строительство квартир, увеличилось на 26%, а количество представленных в продаже квартир – на 86%.

В августе 2025 года доля проектов апартаментов на высокобюджетном рынке составила 21% против 79% у квартир, а по числу представленных помещений апартаменты занимали лишь 13% рынка, в то время как квартиры – 87%.

В середине прошлого года соотношение было иным: проекты апартаментов составляли еще 34% от общего числа проектов на рынке против 66% проектов квартир. Сами апартаменты занимали 27% рынка высокобюджетных помещений, а квартиры – 73%.

Пять лет назад ситуация была принципиально другой. В середине 2020 года апартаменты составляли 44% от общего числа высокобюджетных проектов против 64% у квартир. По количеству помещений апартаменты преобладали, занимая 55% рынка, в то время как на долю квартиры приходились только 45%.

Эксперты «Метриум» отмечают, что за последние пять лет средняя стоимость квартир на высокобюджетном рынке выросла заметнее, чем у апартаментов. В августе 2020 года цена квадратного метра в квартирах составляла 911 тыс. руб., а в августе 2025 года этот показатель достиг 2,4 млн руб. Таким образом, за пять лет цены на квартиры в этом сегменте увеличились в 2,7 раза. Апартаменты пять лет назад стоили в среднем 1 млн руб. за кв. м., а сейчас их стоимость повысилась до 2 млн руб., то есть в 1,9 раза.

«Высокобюджетный рынок новостроек Москвы постепенно избавляется от апартаментов – это объективный процесс, – отмечает резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».– По своим качественным характеристикам апартаменты в элитных и делюкс-новостройках ничем не отличались от квартир того же сегмента, поэтому долгое время покупатели рассматривали апартаменты как полноценную альтернативу, имеющую лишь определённые юридические особенности. Вероятно, если бы запрет на строительство апартаментов не был введён, они продолжали бы существовать на высокобюджетном рынке и представляли бы собой более доступный вариант по сравнению с квартирами. Однако в целом переход к преобладанию квартир для покупателей не стал болезненным. Напротив, клиенты видят в этом свои плюсы, прежде всего в отсутствии правовых рисков, дополнительных расходов в эксплуатации и налогах».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», за последний год число проектов с апартаментами в элитном и делюкс-сегменте уменьшилось на 33%. В то же время на рынке новостроек массового и бизнес-класса пока сохраняются стабильные показатели. В целом по Москве число проектов, включающих апартаменты, сократилось.

Эксперты «Метриум» исследовали динамику предложения апартаментов и квартир на рынке новостроек Москвы за последние 5 лет. Аналитики проанализировали как общее количество проектов, так и число предлагаемых в них лотов.

Рынок Москвы в целом

В целом по всем сегментам московского рынка наблюдается существенное падение по числу проектов с апартаментами: с 98 в феврале 2024 года до 84 в феврале 2025, что составляет 14%. Пик предложения проектов апартаментов зафиксирован в декабре 2022 года и составил 110.

При этом количество доступных в продаже лотов-апартаментов сократилось незначительно. В феврале 2025 года их было около 6,3 тыс., в то время как годом ранее – 6,6 тыс. Падение составило примерно 5%. Максимальное количество апартаментов в рассматриваемый период предлагалось в январе 2023 года – около 8 тыс.

«Перевод апартаментов в статус квартир – это довольно сложный процесс, требующий внимательного соблюдения всех законодательных норм, – поясняет Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Девелоперы должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих соответствие объекта всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Это включает в себя не только технические характеристики, но и наличие необходимой инфраструктуры. Однако затраченные усилия окупаются. Для девелоперов смена статуса открывает новые возможности. Во-первых, растет ликвидность проекта, что позволяет привлекать больше инвестиций и быстрее реализовывать объекты. Во-вторых, повышается доверие покупателей, что также способствует успешным продажам. Необходимо отметить, что данный процесс активно поддерживается властями Москвы, которые проводят сознательную политику по наведению порядка в строительстве и защите прав покупателей недвижимости».

Массовый сегмент

Число проектов массовых новостроек, включающих апартаменты, уменьшилось на три проекта: с 18 до 15 с февраля 2024 года по февраль 2025. Наибольшее количество таких комплексов (20) было зафиксировано в августе 2024 года. Объем предложения по числу апартаментов упал на 23% – с 2 тыс. до 1,6 тыс. Максимальный показатель – 2,9 тыс. апартаментов – был отмечен в январе 2023.

Бизнес-класс

При этом число проектов, предлагающих апартаменты в бизнес-классе, за год осталось на неизменном уровне – 33. Максимальное значение (36 проектов) впервые фиксировалось в декабре 2022 года, а затем еще несколько раз в течение 2022-2024 годов. Объем предложения по числу лотов-апартаментов вырос с 3,6 тыс. в феврале 2024 года до 3,8 тыс. в феврале 2025. Рекордные 4,2 тыс. апартаментов были представлены на рынке в сентябре 2023.

Премиум-класс

В разрезе премиальных апартаментов ситуация иная. Предложение апартаментов по числу проектов сократилось: с 18 в феврале 2024 года до 12 в феврале 2025, то есть на треть. Максимальное значение – 28 проектов – рынок демонстрировал в декабре 2022 года. По количеству продаваемых апартаментов также заметно сокращение: с 530 в феврале 2024 до 360 в феврале 2025, то есть на 32%. Максимальное предложение апартаментов в этом сегменте приходилось на июнь 2022 года – 1076 помещений.

Высокобюджетный сегмент

Сокращение предложения апартаментов на рынке новостроек Москвы затронуло прежде всего высокобюджетный сегмент. Количество проектов, предлагающих апартаменты, упало с 27 до 18, то есть на 33%. Пиковое значение – 30 проектов – было зафиксировано в мае 2023 года. Однако количество апартаментов в продаже практически не изменилось за год, сохранившись на уровне около 450 помещений. Пик предложения пришелся на декабрь 2023 года – около 530 апартаментов.

«В последнее время на рынке элитной недвижимости наметился четкий тренд: застройщики все чаще стремятся переводить апартаменты в статус жилья, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Квартиры обеспечивают большую юридическую защищенность, включая право на постоянную регистрацию. Это важный фактор для покупателей высокобюджетной недвижимости. Кроме того, статус квартиры повышает ликвидность объекта, делая его привлекательным как для частных инвесторов, так и для банков. Наконец, владельцы квартир могут пользоваться всей городской инфраструктурой без каких-либо ограничений. В нашем проекте “Золотой квартал” / Quartier d’Or недавно произошла смена статуса с апартаментов на квартиры. Мы уверены, что это положительно скажется на привлекательности проекта, сделает его еще более комфортным местом для жизни и надежной инвестицией».

«Несмотря на то, что пока решение столичных властей фактически прекратить строительство апартаментов не сильно отразилось на объеме предложения в массовом и бизнес-сегменте, уже в ближайшем будущем покупатели столкнутся с ограниченным выбором в этом формате, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это создаст определенные сложности для тех, кто планировал сэкономить на покупке недвижимости в Москве, и для кого статус помещения не имел принципиального значения. Возможно, стоит рассмотреть вариант продолжения строительства апартаментов, но исключительно для сдачи в аренду. Это позволило бы снизить напряжение на арендном рынке».

Вопрос о статусе апартаментов на сегодняшний день остается нерешенным. Причина – различие в рынках, например, Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других крупных городах. С одной стороны, существуют апартаменты гостиничного типа в туристических центрах и мегаполисах, в которых можно зарегистрироваться. С другой – есть апартаменты в составе МФК, где регистрация невозможна, и где социальная инфраструктура отсутствует. Если говорить о «старой» Москве, то на сегодняшний день городские власти практически не выдают разрешение на строительство данного вида недвижимости. Исключения составляют точечные апартаменты премиального и элитного класса, расположенные в пределах Садового кольца – это такие лоты, которые не требуют никакой социальной нагрузки и проходят по верхнему ценовому уровню, говорит Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Елена Чегодаева подчеркивает, что уменьшилась не только площадь и количество лотов, но средняя цена за «квадрат». За год она снизилась на 7% и составила 421,5 тыс. руб. Сегодня средняя стоимость апартаментов насчитывает 21,2 млн руб.

По итогам января 2025 г. больше всего снизилась стоимость «квадрата» в районе Марьина роща ─ 278,6 тыс. руб. (-29,9%), Нижегородском ─ 299,1 тыс. руб. (-27,8%) и Можайском районах ─339,1 тыс. руб. (-21,5%).

В Хорошевском районе СВЦ апартаментов упала до 443,9 тыс. руб. (-21,2%). В Бибирево она составила 228,7 тыс. руб. (-6,1%), в Фили-Давыдково ─ 300 тыс. руб. (-6,0%), Донском районе ─456,7 тыс. руб. (-4,5%), Беговом ─ 582 тыс. руб. (-4,3%), Дмитровском ─ 283,1 тыс. руб. (-2,4%), Ясенево ─ 274,6 тыс. руб. (-2,3%).

Как отметила аналитик, лидером по росту цены на апартаменты стал район Тропарево-Никулино: здесь средняя стоимость квадратного метра выросла до 401,7 тыс. руб. (+19,2%). Второе место по росту СВЦ занимает Чертаново-Южное ─ 260,3 тыс. руб. (+7,1%). Третье ─ у района Силино ─ 300,1 тыс. руб. (+5,5%).

Далее следуют районы: Отрадное ─ 331,6 тыс. руб. (+5%), Щукино ─ 390 тыс. руб. (+5%), Дорогомилово ─ 1 227,6 млн. руб. (+4,8%), Очаково-Матвеевское ─422,5 тыс. руб. (+4,4%), Печатники ─ 325,3 (+3,4%), Басманный ─ 1 022,9 млн. руб. (+1,8%), Перово ─ 290,5 (+1,8%).

Эксперт отмечает еще одну тенденцию на рынке апартаментов ─ из-за роста себестоимости строительных материалов на рынке «старой» Москвы уменьшилась доля предложения апартаментов с разными видами отделки. Сегодня на эту часть приходится 49,8% (2 711 лотов), за год эта доля уменьшилась на 10%, а за месяц – на 1%. Доля же апартаментов без отделки составляет 50,2% (2 735 лотов), за год она увеличилась на 10%.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке апартаментов в Сочи составляет 832 600 рублей, тогда как квартир — 506 300 рублей, сообщили «Движимой повестке» аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Разница в цене объясняется тем, что на рынке апартаментов большая доля проектов относится к премиальному и элитному сегменту, пояснила руководитель отдела аналитики и консалтинга компании Елена Чегодаева. Апартаменты в Сочи приобретают не только для жизни, но и для инвестиций.

Также аналитики рассказали, что за квартал доля элитных апартаментов снизилась на 22,7%, притом премиум сегмента, наоборот, увеличился на 17,9%, что связано с вымыванием объема в реализации элитных апартаментов. Последнее время на рынок выходят новые проекты в премиальном и бизнес -сегментах.

Общая стоимость квадратного метра новостроек в Сочи составляет 621 500 рублей (+3,8% квартал/квартал), средняя цена – 29,4 млн рублей (+8,9% квартал/квартал), средняя площадь – 47,2 кв. метров (+4,4% квартал/квартал). Наибольшим спросом пользуются малоформатные лоты от студий до «евродвушек».

Минимальная цена квадратного метра — 213 000 рублей, максимальная цена – 3,2 млн рублей.